El hotel rompe el techo edificable para uso ciudadano en el puerto

Málaga/El ajuste urbanístico que se necesita para dar encaje al hotel rascacielos de 135 metros de altura en el puerto de Málaga tiene una dimensión mucho mayor de lo inicialmente previsto. Tanto es así que más allá de multiplicar por siete el número de metros que se pueden construir actualmente sobre la parcela del dique de Levante, la operación impulsada por la Autoridad Portuaria rompe el traje actual del recinto portuario, obligando a incrementar de manera sustancial la edificabilidad reservada para uso portuario-ciudadano en todo el espacio.

En concreto, la necesidad de dar cabida a los más de 43.000 metros de techo asignados a la torre diseñada por José Seguí en el actual esquema urbanístico hará que se superen en unos 26.000 metros el techo máximo asignado en el planeamiento que desde 2010 ordena este espacio de la ciudad, situándose el nuevo parámetro en 107.688 metros de techo. Así queda recogido en uno de los documentos aportados por la Autoridad Portuaria el pasado mes de marzo y firmado por el propio presidente del ente, Paulino Plata.

En el mismo, en el apartado Justificación de la edificabilidad máxima permitida, se constata que el tope contemplado en el planeamiento vigente para construir sobre rasante en la zona portuaria-ciudadana es de 81.177 metros de techo (resultado de aplicar un índice de edificabilidad de 0,50 a una superficie total de 162.354,95 metros cuadrados). De ellos, se precisa, "las superficies construidas o pendientes de construir" alcanzan los 62.688 metros cuadrados (20.788,12 metros zona muelle 1 y 2 y esquina 1-2; 30.900 metros Muelle Heredia, y 11.000 metros en la plataforma de San Andrés).

Tomando como base los parámetros marcados en el plan del Puerto vigente, el techo que quedaría por desarrollar en todo el recinto sería de unos 18.500 metros cuadrados, muy lejos de los 43.000 que se reclaman para hacer posible el complejo del dique de Levante. Para poder alcanzar estas dimensiones el Puerto se ve en la necesidad de alterar los parámetros de edificabilidad actuales, elevando el índice de edificabilidad de 0,50 a 0,66. O lo que es lo mismo, un 32%.

Fuentes próximas a la operación admitieron que la información que la Autoridad Portuaria realiza en este sentido supone una novedad respecto a lo que hasta ahora se sabía. Y apuntaron que de haberse conocido podría haber supuesto una variación en el modo en que, por ejemplo, se afrontó el análisis ambiental de la modificación de elementos por parte de la Junta de Andalucía. Cabe recordar que el ente autonómico optó por el procedimiento simplificado, frente al ordinario, que hubiese obligado a alargar hasta unos 20 meses el estudio de la propuesta de actuación.

A pesar de las evidencias numéricas, en el mismo apartado, el Puerto parece querer justificar el planteamiento aludiendo de manera directa al plan especial portuario del año 1998, que carece de vigencia en la actualidad. En este sentido, en el informe rubricado por Plata se menciona que en aquel esquema el techo edificable máximo permitido era de 135.000 metros, superior al actual, tras aplicar un índice de edificabilidad de 0,50 a una superficie de 270.000 metros de suelo.

La cuestión debe ser objeto ahora del estudio por parte de los técnicos de la Gerencia de Urbanismo, que a finales del año pasado, ante la petición del Puerto de impulsar la modificación de elementos del planeamiento, reclamaron nueva documentación sobre la propuesta de intervención. Dentro de ese paquete de datos se incluía la demanda de un estudio de viabilidad económica.

Ese informe, al que tuvo acceso este periódico, fue elaborado por la consultora Instituto de Análisis Inmobiliario (Instal). En el mismo se constata el negocio millonario que supone la construcción de un establecimiento hotelero de 5 estrellas Gran Lujo en esa parcela. A modo de ejemplo, sólo los ingresos que podría obtener el concesionario del sector por el arrendamiento a 50 años del hotel y de los espacios comerciales añadidos alcanzarían los 970 millones de euros. Cifra a la que restar los gastos generados.