"Andalucía necesita construir 15.000 viviendas al año para estabilizar los precios"

El precio de la vivienda en Andalucía todavía no es superior al de la crisis de 2007. Sin embargo, que algunas capitales de provincia como Málaga ya hayan superado ese umbral son los síntomas de un constipado que aspira a contagiar la región. "Poco le queda", advierte la directora de Estudios y portavoz de Fotocasa, María Matos. El portal inmobiliario que celebra su 25 aniversario cifra en torno al 13% el incremento del precio de la vivienda en Andalucía en el último año.

Pregunta.¿Existen esperanzas para un horizonte de estabilización de precios?

Respuesta.El desequilibrio entre la oferta y la demanda es lo que hace que los precios se tensionen y en Andalucía se crean al año 25.000 hogares, pero tan sólo se construyen 10.000 viviendas. Hablamos de un déficit que se va arrastrando y cada vez es mayor. Por lo tanto, la demanda no está casando con la oferta y los precios no pueden estabilizarse. Andalucía necesita construir 15.000 viviendas al año para estabilizar los precios.

P.¿Hay diferencias notables entre las provincias andaluzas?

R.Málaga es de las que más crece ya no sólo de Andalucía, sino de toda España. Lo hace a un ritmo del 24% interanual. Sevilla y Cádiz también están experimentado subidas muy significativas en la compraventa de vivienda, mientras que Jaén es la otra cara de la moneda. En cuanto al mercado del alquiler, todas las provincias están en máximos históricos desde hace dos años y prácticamente han superado todas el valor que protagonizaron durante la burbuja inmobiliaria. En el caso de la compraventa, Málaga sería la única de la región que ya ha llegado a esos máximos, aunque el resto va por el camino.

P.El caso de Málaga es significativo.

R.Un crecimiento del precio de la vivienda del 24% es una cifra muy abultada fruto del gran problema que tiene la ciudad. Hay demasiada demanda para la poca oferta. Según las previsiones demográficas de Málaga, en los próximos cinco años va a acoger a 50.000 personas y desde hace diez años arrastra un déficit de producción de vivienda tan significativo que la situación comienza a ser crítica. Estamos viviendo de las que se construyeron en 2010 y en el caso malagueño habría que poner en el mercado unas 2.000 viviendas al año. Y no cuento la demanda que se viene con la nueva situación macroeconómica con la bajada de tipos de interés, con la que esperamos que se reactive en torno al 20% de las personas que estaban esperando para comprar.

P.¿Va a seguir creciendo la demanda?

R.Muchos expertos vaticinaron que con la subida de tipos iba a bajar el precio de la vivienda, nosotros siempre defendimos lo contrario. Había una demanda embalsada de ciudadanos que tras la pandemia cambiaron sus preferencias habitacionales y la subida de tipos incluso aceleró su decisión. Por otro lado, está el cliente extranjero con más poder adquisitivo que sí ha podido seguir asumiendo este precio porque tiene mucha menos vulnerabilidad frente a la subida de tipos y que ahora seguirá en el mercado porque el inmobiliario ha dado signos de ser un gran valor refugio después del restablecimiento de la pandemia. A los anteriores, se va a unir progresivamente la gente que no podía comprar con los tipos de interés altos y se va animar ahora con condiciones financieras más favorables.

P.Pero mientras han esperado también han subido los precios...

R.Calculamos que ese 20% de personas que va a volver al mercado llega con la idea del "ahora o nunca". Los interesados van a comprar ahora porque dentro de seis meses o un año va a seguir creciendo el precio de la vivienda.

P.¿Cuánto más va subir?

R.Málaga se ha encarecido en los últimos cinco años un 40%, pero es que sólo en el último año el incremento ha sido del 20%. Eso quiere decir que en los próximos años va a subir... ¿más de un 100%? La situación es crítica. En Málaga una vivienda hace cinco años costaba unos 135.000 euros; ahora, 280.000. Y son cifras para una vivienda media de 80 metros cuadrados.

P.¿La vivienda turística tiene algo que ver?

R.El alquiler turístico en términos económicos está dando respuesta a una grandísima demanda de visitantes que de por sí las plazas hoteleras no podrían cubrir y hay que tener en consideración lo que está aportando al PIB de la provincia. Hay una gran tendencia a la culpabilización de la subida de los precios a los pisos turísticos, pero sólo representan el 2,6% del parque total en Málaga, eso es leve para tener un gran impacto en el mercado. Esa tasa no soluciona el problema. Son un efecto colateral de la Ley de Vivienda, que ha desincentivando el alquiler de larga duración. Se ha intervenido el mercado sin consensuar con la otra parte. Hay que regular, pero conseguir la fórmula.

P.El alquiler también se ha disparado.

R.Era la primera solución habitacional de los ciudadanos. La primera opción porque tenía un precio más asequible que la compra para seguir ahorrando, pero en este momento la situación se ha dado la vuelta. El alquiler ya no es un refugio para ahorrar y la accesibilidad está en niveles bajos. En Málaga, hay que realizar un esfuerzo superior al 50% para pagar la renta mensual. Ante esta situación, vemos dos tendencias: el inquilino desecha la idea de emanciparse o de comparse vivienda, que es la única fórmula para poder rebajar el esfuerzo salarial porque ya una habitación en Málaga ronda los 500 euros. En edad estudiantil está bien, pero el 40% de las personas entre 25 y 40 años nos dicen que comparten vivienda por obligación. Eso afecta a todos los aspectos del ciclo vital. Estamos ante la primera generación que va a tener más difícil el acceso a la vivienda que sus padres.

P.¿Afecta el cambio de modelo familiar?

R.También ha cambiado. Estamos ante una transformación del modelo de sociedad. Comentaba que en Andalucía se crean 25.000 hogares al año y se construyen 10.000 viviendas, pero es que el núcleo habitacional antes era de cuatro o cinco personas y ahora necesitamos casi cinco viviendas para ese mismo núcleo. Bien porque tenemos menos hijos, por divorcios o porque simplemente quiero vivir solo. Hay un gran cambio en cuanto al modelo de sociedad que también hace que necesitemos más casas. Ya no sólo por los flujos migratorios, sino porque la demanda de por sí está fragmentada.

P.Entonces, ¿sólo es una cuestión de hacer más viviendas?

R.Hay que poner otras medidas para atacar este problema ya que no se puede construir de la noche a la mañana; por ejemplo: la rehabilitación de vivienda. Tenemos viviendas de más de 40 años y su estado supone el tercer obstáculo para inquilinos y compradores. Ya tendríamos que haber canalizado los fondos Next Generation para la rehabilitación masiva de viviendas para que puedan llegar a dar un confort y una calidad de vida. También planes de escisión. Los grandes tenedores como la Sareb o los bancos podrían ceder las viviendas. Y, por supuesto, medidas legislativas que vayan encaminadas a dar seguridad jurídica y legislativa. No podemos cambiar las reglas del juego continuamente porque los operadores se van. También es importante la política de descentralización de oportunidades. Las grandes capitales están saturadas de demanda, tenemos que crear nuevos polos de atracción mediante el empleo que estén fuera de los centros de la gran ciudad para que no toda esa demanda se aglutine en el centro.

P.Las viviendas están dejando de ser asequibles hasta en las áreas metropolitanas.

R.La tremenda subida de precios está haciendo que todas las ciudades y pueblos colindantes estén también soportando una demanda casi más alta que las capitales porque la población busca vivienda más asequible en los primeros, segundos y terceros anillos.

P.¿Y por qué no se ponen a construir ya?

R.Parece que los promotores y constructores son parte del problema, pero lo tienen muy difícil. Ya no sólo por encontrar suelo, que hay escasez, sino por el precio del mismo y la dificultad por arriesgar el capital en un proyecto que dura años. Las entidades bancarias no están volviendo a confiar en ellos como les gustaría, los costes de construcción se han incrementado un 25% y tienen una gravísima falta de mano de obra. Encima, la burocracia. No puedes esperar 15 años a que te den una licencia. La colaboración público-privada es fundamental aquí para, por ejemplo, la puesta a disposición de suelos finalistas para la construcción de vivienda pública, pero necesitamos tiempo.

P.Ha puesto Málaga de ejemplo varias veces, ¿está en juego su dinamismo económico?

R.Si queremos saber qué es lo que va a pasar con Málaga en relación a la vivienda podemos mirar en el espejo de Baleares. Es un archipiélago con territorio limitado que ya comienza a tener problemas porque el precio de la vivienda es tan alto que el sector servicios no puede acceder a ella. Si no se ponen soluciones, probablemente podemos encontrarnos en una situación bastante similar.