Marbella, epicentro de la vivienda turística en España: el 70% de su oferta de alquiler es vacacional

La provincia de Málaga alberga las dos ciudades españolas con mayor proporción de pisos turísticos en relación a su oferta total de alquiler. Así lo destaca el último informe del Banco de España (BdE), que posiciona a Málaga capital y Marbella como los puntos con las "ratios más elevadas" de viviendas turísticas respecto a su mercado de arrendamiento. En particular, el caso de Marbella es notable: casi el 70% de los inmuebles en alquiler se destinan al uso vacacional, lo que significa que sólo tres de cada diez viviendas en alquiler en la ciudad son para larga temporada o residencial.

El informe diferencia la proporción de pisos turísticos sobre el mercado del alquiler tanto en el centro del área urbana como en la periferia del área urbana. La primera se trata de la ciudad propiamente dicha, mientras que la segunda corresponde su área metropolitana, es decir, el "conjunto de municipios de alrededor cuya población ocupada presenta una elevada tasa de desplazamientos laborales" hacia la ciudad principal. En esta última, Marbella y Málaga también presentan las mayores cuotas de proporción de vivienda turística sobre el total del mercado del alquiler, sólo por detrás de Elche (67%).

El 24% de las viviendas en alquiler son turísticas

Según los datos, en la capital malagueña el alquiler turístico representa el el 24% del total del mercado del alquiler, pero la cuota supera el 50% en la periferia de su área urbana. Es decir, más de la mitad de las viviendas en alquiler del área metropolitana de Málaga –que para el BdE incluye localidades como Alhaurín de la Torre, Benalmádena, Pizarra, Torremolinos o Rincón de la Victoria– se dedican al alquiler turístico. En el caso marbellí la cuota baja en relación a la propia ciudad, pero el estudio indica que casi el 60% del alquiler en los municipios que rodean Marbella también son de tipología vacacional.

El área metropolitana se había convertido en un refugio en busca de alquiler asequible, pero los precios han crecido al mismo ritmo que en la propia ciudad de Málaga. De hecho, el alquiler ya es más caro en todos los municipios comunicados con Cercanías con Málaga que su precio en la capital inmediatamente después de la pandemia, hace tres años. "Los precios suben porque no hay suficiente oferta", dice José Félix Pérez-Peña, responsable de Savills en Andalucía, consultora inmobiliaria de referencia internacional. Una escasa oferta que se ha visto menguada por la vivienda turística. 

En este sentido, el estudio del BdE subraya la proliferación de este tipo de alquileres de corta estancia en las zonas turísticas y advierde de que su aumento repercute en los precios del alquiler. "En las áreas donde el alquiler turístico habría reducido el potencial de vivienda para uso residencial se producirían mayores aumentos relativos de los precios inmobiliarios", reza el estudio de este organismo económico. En el caso marbellí, el precio del alquiler residencial han aumentado un 8% en el último año y un 52% en los últimos tres. Esto implica que ser inquilino de un piso estándar de 80 metros cuadrados a día de hoy en Marbella supone un desembolso de casi 500 euros más que en 2021.

La media para alquilar un piso en Marbella se sitúa en torno a los 1.400 euros, según los principales portales inmobiliarios, mientras que la cifra para la capital es de aproximadamente 1.160 euros para una vivienda de las mismas características. Su incremento en el último año ha sido del 13%, es decir, unos 130 euros más al mes que hace un año. En este sentido, el Banco de España también pone el foco en el "sobreesfuerzo" de las familias malagueñas para pagar el alquiler. Más de la mitad de los hogares en la ciudad dedican más del 30% de sus ingresos a la renta mensual de su vivienda, por encima de lo recomendado por las instituciones financieras.

Mercado tensionado

Si bien es cierto que la proliferación de viviendas turísticas puede tensionar el mercado del alquiler, según el BdE, los expertos coinciden en poner el foco de la problemática de la vivienda en la falta de oferta ante el incremento de la demanda. "Puede relajar los precios, pero estamos equivocados si la expectativa es que bajen drásticamente si eliminamos los pisos turísticos", decía José Félix Pérez-Peña, director de Savills en Andalucía, en la presentación este miércoles del último informe, que focaliza la "grave" situación de precios en la escasez de por sí de oferta de alquiler.

Lo cierto es que, según el informe de BdE, Ciudad Jardín, puntos de Churriana y Carretera de Cádiz, el centro y la litoral este de la capital de Málaga son las que alcanzan mayores cuotas de alquiler turístico frente al residencial. En estos casos, los pisos turísticos representan casi un tercio (al menos un 27,3%) del total de la oferta de alquiler. Y es precisamente donde más ha crecido el precio del alquiler en el último año. Alquilar en Ciudad Jardín es un 11% más caro hoy que en octubre de 2023, cuando la renta mensual era casi 100 euros más barata que la actual media mensual de 930 euros. La zona con menos porcentaje de pisos turísticos sobre el total del mercado del alquiler en Málaga es Campanillas, con una cuota que no llega al 1,5%.

En lo que se refiere al parque de vivienda total (alquileres y compraventa) la vivienda turísticas representa en Málaga capital un 3% sobre el total. Una cuota que dista de la de que representa sobre el mercado exclusivo de alquiler, pero que evidencia la necesidad de construir obra nueva de vivienda en alquiler. En este sentido, Savills, presente en 40 países, estima que esta tipología de vivienda se triplicará en Málaga en los próximos años con construcciones anuales en la órbita de 3.000 hogares. "Solo creando vivienda se estabilizarán los precios", sentencia Pérez-Peña.