Vélez-Málaga y Marbella, los municipios españoles en los que más crece el precio de la vivienda

Málaga/Málaga es la provincia española en la que las familias han de realizar un mayor esfuerzo económico anual para adquirir una vivienda nueva o de segunda mano, tras alcanzar este indicador el 59% en el primer trimestre de 2025, muy por encima de la media nacional, 34,9%, y por delante de territorios en los que tradicionalmente el mercado inmobiliario es uno de los puntales económicos, según la estadística IMIE Mercados Locales elaborada a partir de las tasaciones realizadas por Tinsa by Accumin. Asimismo, Vélez Málaga y Marbella son los municipios que lideran la lista de incrementos nacionales en el valor de la vivienda nueva y usada a nivel nacional tras experimentar ascensos del 17,6% y el 15,9%, respectivamente, en el primer trimestre de 2025 y en relación al mismo periodo del año anterior.

A nivel nacional, el informe mide la ratio de esfuerzo teórico anual, es decir, el porcentaje de renta disponible que un hogar medio tendría que destinar al pago de la primera cuota de una hipoteca que cubre el 80% del valor de una vivienda media. Con ello, se busca contabilizar cómo de accesible es para un hogar medio el adquirir una primera vivienda en España. Este indicador se ha situado en el primer trimestre del año en el 34,9% en el país. Siete provincias presentan valores superiores a esa media en una lista liderada por Málaga (59%). A la Costa del Sol le siguen Baleares (49,4%), Cádiz (43,9%), Madrid (43,1%), Alicante (38,9%), Sevilla (37,3%) y Barcelona (37%).

"Las zonas en las que el esfuerzo teórico de compra es más elevado (por encima del 45 % de la renta disponible del hogar medio) se concentran en las provincias de Málaga, Cádiz, Sevilla y Granada, especialmente en capitales, municipios turísticos y algunos municipios del área metropolitana. Estas zonas tienen en común una concentración de la demanda superior a la oferta disponible y, en ocasiones, concentración de demanda de mayor poder adquisitivo que el hogar medio local", ha explicado la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin, Cristina Arias.

Precio vivienda

En cuanto a capitales, Málaga ocupa la séptima posición nacional, con un incremento del precio de la vivienda nueva y usada en el periodo de tiempo estudiado del 10,4%. Lidera esta lista Madrid, con una subida del 15,1%.

A nivel nacional, el precio interanual creció un 7,5%, hasta los 1.902 euros por metro cuadrado. Los mayores incrementos del país se dan, sobre todo, en zonas turísticas que se han convertido en polos de creación de empleo y en sus respectivas áreas de influencia.

El informe detecta además una tendencia de la que ya han alertado diferentes sociedades de estudios: el hecho de que, al ser la adquisición de la vivienda nueva prohibitiva para muchas familias dado los altos precios, la oferta también se está reduciendo en las casas usadas, con lo que el valor de estos inmuebles se ha disparado, lo que a su vez acaba reflejándose por el efecto dominó en el mercado del alquiler.

“Los primeros datos del ejercicio 2025 continúan reflejando resistencia en el empleo, que sostiene la solvencia de los hogares, y un mantenimiento de la demanda residencial en niveles robustos”, explica la directora del Servicio de Estudios de Tinsa by Accumin.

La demanda se ha visto impulsada por una mayor facilidad de acceso al crédito, dice la consultora, lo que, a su vez, es consecuencia de la política monetaria menos contractiva y el hecho de que los tipos de interés descienden paulatinamente, así como ocurre con el coste de la vida que, pese a que sigue creciendo, ahora lo hace de forma moderada, sobre todo si se compara con los incrementos exponenciales de hace un año y medio. Asimismo, existe cierta efervescencia en cuanto a la actividad de compraventas sin hipoteca, que suponen en torno a la mitad de las operaciones.

Además, Málaga es la quinta provincia española en la que más ha crecido el precio de la vivienda en el primer trimestre de 2025 y en relación con el mismo periodo del ejercicio inmediatamente anterior (12,5%), sólo superada por Soria (16,5%), Tenerife (13,2%), Islas Baleares (12,8%) y Madrid (12,5). También lidera la escalada de precios en Andalucía. Cádiz es la segunda provincia de la autonomía en la que más han crecido los precios (7,6%), seguida de Granada (5,8%), Sevilla (4,9%), Almería (3,9%), Jaén (1,1%), Huelva (0,2%) y Córdoba (-1,3%), que experimenta una caída del valor.

En este sentido, Andalucía registró una subida del precio medio de las viviendas nuevas y de segunda mano del 6,6% en el primer trimestre de 2025 en relación al mismo periodo del ejercicio anterior, de forma que el metro cuadrado alcanza un valor de 1.630 euros, lo que convierte a la región en la octava autonomía española en la que más ha crecido este indicador.

La región es superada por Islas Baleares (12,8%), Madrid (12,6%), Cantabria (12,2%), Comunidad Valenciana (8,7%), Cataluña (8,4%) y Principado de Asturias (7,6%).

Arias señala que, en Andalucía "los mercados residenciales más dinámicos son, por un lado, aquellos que tienen un alto componente turístico y, por otro, aquellos próximos a un polo de empleo y que acogen la demanda residencial de los trabajadores de la zona. Se concentran sobre todo en municipios de las provincias de Málaga, Cádiz, Almería, Sevilla y Granada"

En su opinión, "existe una escasez de oferta de vivienda en aquellas zonas de concentración de la demanda, en donde se ha producido un agotamiento del suelo disponible y el parque residencial no logra crecer a la misma velocidad que la creación neta de hogares. Todo ello tensiona los precios y, en ocasiones, dificulta el acceso de los hogares medios".

Pero hay retos que solventar, añade. "El reto en años venideros consiste en solventar las dificultades que actualmente enfrenta la construcción para ampliar el parque residencial al tamaño requerido en aquellas zonas donde hace falta, en general asociadas con la falta de generación de suelo, largos procesos administrativos, escasez de mano de obra, dificultades en la financiación, etc. Asimismo, la construcción ha de estar dirigida al tipo de producto que hace falta en cada zona. Cobran así vital importancia la visión a largo plazo, la planificación urbanística, la financiación con criterios de riesgo adecuados y un entorno que facilite la estabilidad necesaria para llevar este tipo de proyectos a cabo".