El viajero extranjero, la solución para desestacionalizar el turismo en la provincia de Cádiz

Cádiz/Cádiz es referente en turismo residencial con perspectivas de crecimiento sostenido. Es una de las conclusiones del informe presentado por Deloitte en unas jornadas de la Federación Provincial de Agrupaciones de Empresarios de la Construcción de Cádiz (FAEC), que advierte de la necesidad de desestacionalizar a través de la llegada de más turismo extranjero. El documento se detiene, además, en el mercado residencial para reclamar una apuesta por la vivienda protegida ante el déficit habitacional que sufre la provincia.

El trabajo elaborado por Diego Bermúdez, senior manager de Transacciones Real Estate de Deloitte, y Pilar Fernández-Aramburu, asociada del mismo departamento, ofrece datos vinculados al sector del turismo residencial: desde la coyuntura económica nacional a la situación del sector inmobiliario de la provincia y el mercado residencial, acerca de la evolución poblacional y sobre el tipo de turismo de la provincia.

Por un lado, se destaca que España tiene mejores perspectivas de crecimiento que otras economías europeas, a lo que se suma que el desempleo, aunque elevado, sigue bajando. Los números acompañan al inmobiliario, señala el informe, al entender que existe dinamismo en el mercado, algo extensible a Cádiz. Por otro, se apunta al crecimiento de la población en 5 años en 14.000 personas (un 1,2%) por la llegada de extranjeros. Eso sí, se advierte del envejecimiento de la población, con el 57% con más de 40 años. Desde 2006 Cádiz ha ganado 210.000 personas mayores de 40 años, mientras que ha perdido más de 135.000 menores de esa edad. Por eso, se plantean como desafíos el diseño de viviendas adaptadas y la accesibilidad económica a estas.

En cuanto al mercado hotelero el verano arroja una desaceleración de las pernoctaciones. En el ránking de gasto medio por habitante destacan Chiclana con 188 euros de media y un 89% de ocupación y Cádiz con 122 euros y un 83% de ocupación. Eso sitúa a ambas localidades en el puesto cuarto y quinto como destino vacacional y como destino urbano, respectivamente. Destacan también Tarifa con 124 euros de gasto medio o Conil con 110 euros, además de El Puerto que se queda en 93 euros, pero es el lugar donde más creció de toda España, un 32,8%.

El turismo, lamentan los representantes de la consultora, sigue siendo estacional en la provincia, a pesar de la oferta que hay en otros meses, como los Carnavales de Cádiz, las motos de Jerez o sus zambombas y el turismo deportivo, entre otros eventos. Por eso, el turista extranjero, que está confirmado visita más la zona fuera de la época estival, es la herramienta clave para extender la demanda todo el año y alcanzar así una mejor calidad en el empleo.

Hace unas semanas la vicedecana del Colegio de Economistas de Cádiz, Cecilia Jiménez Nadal, señalaba durante una ponencia en un encuentro empresarial en la Bahía de Cádiz la estacionalidad del turismo en la provincia en contraposición con los datos que ofrecía la provincia de Málaga con mejores cifras de viajeros durante todo el año. Por eso, también defendía la importancia de recibir turistas más allá del verano, dado que esta actividad económica suponía en torno a 12 o 14 puntos del Productor Interior Bruto (PIB) provincial.

Igualmente, de los datos de ocupación hotelera del Instituto Nacional de Estadística (INE) se desprendía tras el primer semestre del año que la captación de un mayor número de viajeros extranjeros fuera de las fechas veraniegas era la asignatura pendiente de Cádiz, porque además extienden más días su estancia: la provincia sumaba 379.149 pernoctaciones en esos primeros seis meses de 2024, cuando en Málaga superaron los 1,7 millones.

El análisis de Deloitte aporta al contexto algunos números sobre el mercado residencial, para reconocer que el año pasado no fue bueno ni en transacciones de obra nueva, ni en las viviendas de segunda mano, ni en el valor medio de estas operaciones. El máximo de la última década fue 2021, aunque 2023 no escapa mal si se tienen en cuenta los datos prepandemia (2019), excepto en el caso de las transacciones de obra nueva. En global fueron 13.842 operaciones, de las que el 92% corresponde a vivienda de segunda mano. Hay que remontarse a 2015, 2014 y 2013 para ver los porcentajes más altos de la década (19%, 15% y 18%, respectivamente).

En cuanto al precio, la subida del coste de la vivienda alcanzó entre 2019 y 2023 una medida del 18% a nivel provincial, unos porcentajes que copian Cádiz capital y El Puerto. Tarifa con el 43%, Conil con un 37% y San Roque con un 36% -que el informe localiza en la zona de Sotogrande- sufren los mayores incrementos de precios. Se quedan detrás de la media Chiclana y Jerez, ambas localidades con un 14%.

En 2023 los precios de la vivienda siguieron creciendo, y Bermúdez y Fernández-Aramburu apuntan en el documento la tasa de esfuerzo que los hogares destinaron a la compra de una casa, del 35%, y al alquiler, que fue del 42%. No ayuda, en ese sentido, que los precios del alquiler hayan subido un 22% acumulado entre 2019 y 2023 y que los precios de venta de vivienda se hayan incrementado un 17%, mientras que la renta media de los hogares solo haya subido en este periodo como el IPC, un 15%.

Una de las cuestiones que afectan a estos datos es la falta de vivienda, un desequilibrio estructural, según las conclusiones del análisis, de casi 2.666 viviendas al año, porque se crean más hogares que el número máximo de viviendas entregadas. Este déficit habitacional es consecuencia, dejan claro, de no haber contado con una estrategia de vivienda protegida (VPO) que diera resultados. En 2018 no hubo en la provincia vivienda protegida entregada, y en los años posteriores los porcentajes -respecto a la vivienda de obra nueva terminada- oscilan entre el 1% de 2022, el 4% de 2020, el 11% de 2021 y el 9% de 2019 y 2023. La accesibilidad a la vivienda, que esta sea asequible económicamente, pasa, a su juicio, por una apuesta por las VPO.

Cádiz se enfrenta a un panorama complejo, con retos significativos pero también con importantes oportunidades. "Un enfoque estratégico que integre la sostenibilidad, fomente el desarrollo de vivienda accesible y aproveche el potencial del turismo internacional podría consolidar a la provincia como un referente en el mercado inmobiliario y turístico español", señala Diego Bermúdez.