Cifran en unos 220 millones el valor de mercado del desarrollo de Torre del Río

Málaga/Los números ponen de manifiesto la envergadura de una de las grandes operaciones inmobiliarias en el corto y medio plazo de la capital de la Costa del Sol. A diferencia del estancamiento que desde hace años viene sufriendo el desarrollo residencial y comercial de los antiguos suelos de Repsol y la parálisis que se posa sobre la parcela de Térmica, el impulso definitivo de las tres torres de 23 plantas en Torre del Río (en uno de los últimos suelos libres del paseo de poniente) parece definitivo.

El compromiso expresado la pasada semana por los nuevos propietarios mayoritarios del sector, con Metrovacesa a la cabeza, ante los responsables del Ayuntamiento de Málaga permite atisbar en el horizonte el momento en que las máquinas darán comienzo a los primeros trabajos de urbanización sobre el terreno. Un hito que se espera para los primeros meses de 2018.

A la espera de que la inmobiliaria, que hereda los activos inmobiliarios de los anteriores dueños del suelo, con BBVA y Santander como preferentes, decidan el diseño definitivo de la nueva fachada, los estudios de tasación ponen de relieve el valor de la intervención. De acuerdo con los análisis realizados y conocidos por este periódico, el valor de mercado del conjunto de 499 viviendas, el hotel de 10 plantas y de los usos comerciales previstos supera los 200 millones de euros. A los que añadir la venta de las plazas de aparcamiento y trasteros, tasados en 20.000 y 5.000 euros, respectivamente.

Esta es una de las principales conclusiones que se extrae en un detallo informe de mercado e incorporado al proyecto de reparcelación del sector, actualmente expuesto a información pública. Los responsables del documento toman como punto de partida los valores actuales del entorno más directo del suelo de Torre del Río e incluso, en la parte residencial, se llega a tomar como referencia una actuación se parecidas características, con edificios de altura, en la localidad de Benidorm.

Conforme a los detalles apuntados en este estudio, el valor de mercado que se asigna para las viviendas proyectadas en las tres torres de 23 plantas con vistas al mar oscilará entre los 290.000 euros para un piso de dos dormitorios (85 metros cuadrados) y los 400.000 euros de los más amplios, de cuatro dormitorios y unos 125 metros cuadrados.

Una de las opciones que parecen estar manejando los nuevos responsables del proyecto es el de elevar las superficies de las viviendas, aunque ello vaya en detrimento del número de unidades residenciales. Todo ello buscando un producto de mayor lujo. Según los apuntes de los expertos encargados de los estudios, el perfil de comprador interesado en adquirir una vivienda en la zona de poniente tiene un nivel de renta medio-alto, tiene entre 30 y 50 años de edad y tiene hijos en edad escolar.

De acuerdo con los valores económicos asignados al desarrollo residencial, incluyendo en el mismo el uso comercial planteado en las plantas bajas de las tres torres y del otro bloque de nueve alturas en segunda línea de la urbanización, tiene un valor que se sitúa en unos 175 millones de euros. Una cuantía a la que hay que sumar el añadido que supone la reserva de 1.074 metros de suelo para uso hotelero y sobre la que se posibilita la construcción de un establecimiento de planta baja más 10 alturas, con una edificabilidad de 8.593,46 metros cuadrados.

Un aprovechamiento que, junto a otros de uso residencial, se le asigna dentro del proyecto de reparcelación al Ayuntamiento de Málaga, dentro del 10% legal al que tiene derecho. La pieza tiene un peso significativo, dado que según el estudio de mercado, el valor del metro cuadro edificable se sitúa en unos 3.714 euros, lo que hace casi 32 millones de euros. En este sentido, si bien se admite la situación "descentralizada" de la localización del futuro hotel para el turismo cultural y de ocio, al tiempo que no se considera el "destino ideal" para el viajero de sol y golf, los técnicos sí destacan las oportunidades que tiene. Por ello, plantean un hotel de 4 estrellas, con capacidad para 270 habitaciones y un salón de eventos para 40 o 50 personas, "competitivo en precios en el corto y medio plazo" partiendo de la premisa de que la zona "va a experimentar una mejoría notable en su consolidación". En términos numéricos, se fija un precio medio por habitación de 70 euros en temporada baja y de 130/150 euros en temporada alta".

Las estimaciones elevan a casi 10 millones los ingresos de la explotación del establecimiento, con una ocupación media del 77%, logrando un resultado neto algo superior a los 2,2 millones.