Expertos afirman que el precio de la vivienda "deja fuera al 80% de los demandantes" en Málaga

Málaga/El tema de la vivienda en Málaga no deja de acaparar titulares, aunque casi siempre portan malas noticias. Sirvan como prueba el alza de los precios, la subida del euríbor o la dificultad para encontrar financiación hipotecaria. Asuntos que ocupan y preocupan cada vez más a los lugareños, pero también a los expertos, que ven cómo el número de personas que no pueden permitirse adquirir una propiedad va en aumento.

Es por esto que la Universidad Internacional de Andalucía (UNIA) celebró este martes (como parte de un curso más amplio) una mesa redonda titulada Nuevas necesidades habitacionales y tensiones del mercado, en la que tres personalidades diestras en la materia, cada una desde su parcela de conocimiento, disertaron acerca de los entresijos de un problema común que, si bien no resultó en absoluto difícil de diagnosticar, prevén que su solución conlleve tiempo, recursos y, por encima de todo, voluntad de las partes implicadas.

Para la secretaria general de la Asociación Provincial de Constructores y Promotores de Málaga, Violeta Aragón, el quid de la cuestión reside en la tensión del mercado, provocada por la falta de oferta y el exceso de demanda, lo que no es más que la parte más visible de una dinámica endiablada fruto del "enorme" crecimiento de la capital. Aspecto que, unido al "repunte poscovid de las ventas" y a que "se están visando menos viviendas de las necesarias" suponen que las propiedades que prevalezcan en el mercado sean "escasas y caras".

Sólo en el municipio de Málaga el metro cuadrado "roza ya los 2.600 euros", mientras que "el salario medio se mantiene en unos 18.000", lo que directamente hace que adquirir una propiedad sea un acto "inasumible", máxime teniendo en cuenta el "endurecimiento de las condiciones de financiación" por parte de los bancos. De hecho, la situación óptima es que el usuario "no tenga que destinar más del 30%" de su sueldo para este menester, algo "cada vez más complicado".

Aragón, asimismo, destaca la alta fiscalidad a la que están sujetas estas propiedades. "De los 100.000 euros que puede valer una vivienda, 32.000 son impuestos", ejemplifica. Pagos que deben afrontar "tanto la promotora como el comprador" y cuya parte "más evidente" corresponde al IVA, por lo que desliza que rebajarlo "podría ser una buena opción".

Por su parte, el Gerente de la Agencia Pública Administrativa Local, Gerencia Municipal de Urbanismo, Obras e Infraestructuras, José Cardador, pone el acento en tres asuntos distintos, "la desactualización de los planes generales" por parte de los ayuntamientos, la "inseguridad jurídica" y "la falta de suelo finalista", es decir, aquel que se encuentra disponible según la ley para construir.

Aunque "en absoluto" cree que no haya suelo en términos generales, porque "alternativas hay": "Por ejemplo, en toda la carretera hasta Cártama, a lado y lado, se podría hacer como ahora en Sánchez Blanca o en el Distrito Z", afirma. Lo único que haría falta es que la administración "pusiera el suelo en carga". E indica que la suma de todo lo anterior provoca que los inversores se retiren porque "como mínimo" pueden pasar "tres o cuatro años" hasta que se empieza a construir.

Cardador cree además que las soluciones pasan por "tramitar planes de desarrollo" adaptados a las necesidades del presente y por aprovechar la oportunidad para agilizar los trámites administrativos. Unas trabas para el inversor que ilustra a través del caso de la residencia de trabajadores del PTA recientemente iniciada que "obtuvo la licencia en 2021", pero cuya edificación se tenía prevista (es decir, la de un edificio de estas características) "desde las ordenanzas del plan parcial de 1995".

La decana del Colegio de Arquitectos de Málaga, Susana Gómez de Lara, por su lado, incide en que el modelo de vivienda actual "deja fuera al 80% de los demandantes" dado sus elevados precios, escenario al que se llega también porque la "falta de suelo finalista obliga a esperar y a que los costes aumenten", eventualidad para la que propone remedios alternativos como la "rehabilitación de edificios" o "el aumento de alturas", que permiten eludir el entramado burocrático. Una reforma que, sin embargo, cree necesaria de todas formas porque "gran parte del parque de vivienda malagueño tiene bastantes años".

Asimismo, Gómez de Lara recuerda que una parte "considerable" de la demanda en las zonas de costa suele provenir de "clientes internacionales", quienes ven las viviendas como "objetos financieros y de inversión", una dinámica que acaba repercutiendo en la subida de precios del mercado, ya que "las habitan una temporada y las alquilan el resto". Un modelo turístico que, en su opinión, "asfixia a Málaga", y pone como paradigma al Centro Histórico, que ya tiene "más viviendas turísticas que habitantes censados".

Motivos por los que reivindica la "necesidad de espacios de calidad", cuya necesidad "se incrementó a partir del confinamiento" al tiempo que alaba los avances inspirados por la reciente ley de calidad de la Arquitectura, que "en apenas un año ya es un ejemplo a seguir". "Para la creación de ciudades, al final, lo que se requiere es una nueva política, un buen análisis y que se hagan propuestas", concluye Gómez de Lara.