La semana que Málaga por fin dijo 'basta ya' a la vivienda turística

Málaga/Hace ahora trece años, en 2011, Málaga dio a luz su Plan General de Ordenación Urbanística (PGOU). En el documento, que vendría a regir todos los usos para los edificios de la ciudad desde ese momento, ya se prohibía que las viviendas, el residencial, tuviese un uso de hospedaje. Sin embargo, no ha sido hasta principios de esta semana cuando el Ayuntamiento de Málaga, más de 12.100 viviendas turísticas –de las que 800 están en el aire– después, ha empezado a ponerle coto.

El reactivo ha sido un decreto de la Junta eminentemente turístico que reconoce explícitamente que los consistorios tienen en su mano la regulación de esta figura haciendo uso de su planeamiento. Y este es uno de los principales puntos de controversia, si se pudo poner límite antes o, como defiende el Ayuntamiento de Málaga, realmente el decreto anterior no permitía que se circunscribiese el libre mercado.

Si bien hay más de 12.000 viviendas que la Junta de Andalucía tiene registradas en la ciudad, el alcalde de Málaga estima que no todas están en uso y muchas de ellas sus propietarios las tienen inscritas "por si acaso". Así, el Consistorio, que aún no ofrece una cifra clara a la espera de un estudio exhaustivo que está en trámite, cifra en más de 8.000 o más de 9.000 las que están activas a día de hoy. En Airbnb, la principal plataforma de alquiler vacacional, hay anunciadas casi 6.800.

Entonces, ¿se podía haber iniciado este asedio numantino antes de que el nivel desbordase y en La Merced siete de cada diez viviendas sean turísticas? Pedro Marín Cots, urbanista y ex director del Observatorio de Medio Ambiente Urbano de Málaga –que en 2017 ya hizo un estudio de la saturación por zonas y avisó de que se debía limitar el uso turístico– opina que sí: "El PGOU ya lo recoge y así lo defendí ya en 2017".

El urbanista, que ahora lidera el Instituto de Estudios Urbanos y Sociales (IEUS), además incide en que es "más que evidente que es una actividad económica, que no se permite en el uso residencial" y recuerda que las políticas sociales no son inocuas, "¿a toda esa gente que se ha expulsado de la ciudad quién va a compensarla ahora?".

Marín Cots, estima, además, que a los datos ya imprecisos que se manejan hay que sumar "unas 2.000" viviendas más que se alquilan a turistas de manera ilegal, por lo que la cifra sería aún mayor. Y es tajante al recordar que el llamado Plan Especial del Centro, el Pepri Centro, tenía como uno de sus objetivos fundamentales aumentar la población, "que no sólo no ha aumentado, sino que ha disminuido. Hay que ser consecuentes con los planes y con su cumplimiento".

El del Pepri Centro no fue el único plan que se ha llevado a cabo en el centro de Málaga con la finalidad de que la población se asiente en el distrito. Kike España, arquitecto, profesor de Urbanismo en la Universidad de Málaga (UMA) y experto en fenómenos de gentrificación apunta a los distintos planes Urban que se han desarrollado desde principios del milenio, siendo el último el Edusi, que, con fondos europeos, han ayudado a renovar el centro histórico.

"Todos los planes eran falsos, lo que ha sucedido es que han expulsado a los vecinos", afirma España, que apunta a la necesidad de "prohibir los pisos turísticos, la vivienda la ciudad ya está saturada". Además, señala a un nuevo objetivo de los inversores: los locales comerciales.

"Ya sufren una presión enorme y ya hemos visto cómo el fenómeno por el que los están convirtiendo en pisos turísticos es evidente", apunta, a la vez que sugiere otro factor clave en esta conversión: "Son más económicos que las viviendas".

En esa misma dirección apunta Enrique Navarro Jurado, catedrático de Turismo en la UMA y director del Instituto Andaluz de Investigación e Innovación en Turismo (Iatur), afirma que la instrucción presentada por el Ayuntamiento, "no soluciona el problema, lo traslada a otro lugar: los bajos, como ya ha pasado en Valencia".

Navarro Jurado valora positivamente la medida tomada –en tanto que se conozca la nueva ordenanza para prohibir por zonas según la saturación– "ya de por sí es un aspecto limitante, en el sentido de que limita tenerlo en un piso normal". "¿Va a solucionar todos los problemas? No, eso seguro", añade el catedrático antes de asegurar que las medidas deben tomarse en conjunto y no entenderse como un hecho aislado.

Los administradores de fincas ya destacaron la dificultad para que cualquier vivienda cumpla el requisito de la entrada diferenciada, si no es una vivienda unifamiliar o un edificio completo dedicado al uso turístico –caso en el que, además, están eximidos por la instrucción–. Si bien esta exención no es baladí, cabe recordar, por ejemplo, que la Junta de Andalucía ha subastado recientemente un edificio de su propiedad –en el que hasta ahora tenía su sede la ONG Málaga Acoge– y ha sido adquirido por un fondo de inversión israelí dedicado a la gestión de pisos turísticos.

Sobre la posibilidad de que los bajos sean ahora el centro de la mirada de los inversores que quieran poner pisos turísticos, el alcalde de Málaga, Francisco de la Torre, ya aseguró que están estudiando si es posible que los locales comerciales reconvertidos a vivienda deban estar "al menos más de un año" alquilados para larga estancia. "Queremos fomentar el alquiler residencial, que también es una buena fórmula para conseguir unos ingresos complementarios para las familias", aseguró el regidor.

A esto añadió que siguen trabajando en la citada ordenanza para limitar las zonas que ya están saturadas –"habrá zonas en las que, por mucho que se cumpla con la entrada independiente no podrá haber ni un piso turístico más"– y una modificación del plan general, posterior a esta medida.

En Sevilla, que toma como ejemplo la zonificación de Málaga que presentó el OMAU, sólo se permite un 10% de viviendas turísticas por barrio. Esta cifra ya se vería superada en zonas del Málaga como el centro de la ciudad. El coordinador de Urbanismo y Vivienda de Málaga, José María Morente, defendió hace un mes en un foro que quizás algunos barrios "deban tener como máximo un 3% y otros soporten un 20%".

Tanto Sevilla como Cádiz legislaron antes de que la Junta actualizase el decreto que regula la vivienda de uso turístico, que el Ayuntamiento defendía que no se podía hacer. La administración regional lo llevó a los tribunales, pero el TSJA dio la razón a las urbes que acotaron mediante su PGOU el uso turístico.

Para la Asociación de Vecinos del Centro Histórico de Málaga el límite que ha puesto el Ayuntamiento de Málaga a las viviendas turísticas no es suficiente. No porque no lo comparta, sino porque entiende que llega tarde y que desde 2011 el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) ya incluía esta prohibición y el anterior decreto de la Junta (de 2016) también lo recogía.

Por su parte, la Asociación de Profesionales de Viviendas y Apartamentos Turísticos (AVVAPro) estiman que la instrucción de Urbanismo por la que se exige una entrada independiente desde febrero "no da garantía jurídica a los ahorradores" y que sólo aplica desde el pasado viernes. Además, defienden la necesidad de regular "con consenso" para hacer un modelo de ciudad sostenible, pero teniendo en cuenta el peso de su sector en la ciudad.

El alcalde, en contra de una moratoria

¿Moratoria a las viviendas turísticas en Málaga? Ni pensarlo. El alcalde parece no querer ni escuchar hablar de la palabra. La oposición de izquierdas, PSOE y Con Málaga, piden que desde ya no pueda haber un solo piso vacacional más; pero para el regidor el término suena a contenido vacío, "parece que es algo que no tiene fundamento, que se dice de manera genérica e imprecisa". En cambio, defiende que la instrucción que ha puesto en marcha el Consistorio de facto ya actúa y supone un límite.

El portavoz socialista, Dani Pérez, criticó la "falsa regulación del alcalde" a las viviendas turísticas justo un día después de que haya anunciado "un parche de norma" para atajar "la selva de alojamientos turísticos en que ha convertido la ciudad, expulsando a vecinos del centro y permitiendo la llegada de estos pisos a los barrios".

De igual modo, Pérez instó a De la Torre "a poner en marcha una moratoria de concesión de licencias de viviendas turísticas con carácter retroactivo. Porque no vale con limitar estas licencias a partir de ahora a aquellas casas o pisos con entrada individual".

La portavoz de Con Málaga, Toni Morillas, señaló que la instrucción "es claramente insuficiente". Además, opinó que "llega tarde, cuando las viviendas turísticas se han extendido y generado gran distorsión en el municipio. Es necesaria mayor valentía y contundencia, dar el paso a una moratoria total en la concesión de nuevas autorizaciones hasta que se regule y planifique de forma adecuada este mercado".

Quedan interrogantes en el aire. Si se pudo limitar antes, si es necesario que haya retroactividad en la norma o si ahora el plato más codiciado en la carta urbanística pasarán a ser los locales comerciales, hasta hace no tanto dados de lado por el crecimiento de las grandes áreas comerciales.