Promotores calculan que Málaga se quedará sin suelo finalista para vivienda en dos o tres años

Málaga/El fuerte desequilibrio entre la demanda de vivienda y la oferta es una de las principales causas del alza en los precios, que suben como la espuma sin que haya nadie que se atreva a vaticinar un techo. En la trastienda de esta cuestión, los expertos señalan la escasez de suelo como la clave del problema, y también de la solución. Málaga aparece desde hace tiempo en todos los rankings como una de las ciudades más tensionadas del país, con una gran demanda de vivienda insatisfecha, y los promotores ya calculan que se quedará sin suelo finalista en dos o tres años.

Según los datos de Fadeco (la Federación Andaluza de Empresarios de la Construcción), mientras que en España hay 87 sectores con suelo finalista, con capacidad para construir unas 97.000 viviendas, en Málaga hay solo 14 sectores en los que se pueden levantar 11.000 viviendas. Esto significa que, si sigue el ritmo de ventas de vivienda nueva actual, las bolsas de suelo apenas darían para cubrir la demanda de los próximos dos o tres años.

De ahí que los promotores consideren "absolutamente necesario" encontrar las soluciones al acceso a la vivienda, en el origen: en la etapa de transformación urbanística, que es la que genera la materia prima: el suelo urbano. "Es necesario producir en el corto plazo suelo que dé respuesta a esta necesidad, para permitir también la creación de vivienda asequible y VPO". Esto, haciendo una apuesta por el desarrollo de suelo "desde la sostenibilidad", señalan.

Una de las críticas más habituales que hacen desde el sector es que los procesos de tramitación de los suelos resultan "tediosos" y los plazos hasta que se puede empezar a construir se pueden alargar hasta una década, de forma que según la Federación se precisa una inversión mínima de 25 millones de euros en infraestructuras de dotaciones y servicios por cada 1.000 viviendas que se pretendan edificar. Además, lamentan que debido a los enormes plazos, el coste del tiempo es de alto impacto: "Cada año de retraso genera un coste del 20% de la inversión".

Además, otra de las barreras es la "inexistente financiación externa", que según Fadeco "hace inviable abordar estos enormes proyectos para los promotores, lo que deriva en viviendas de precio más elevado para los compradores". Así, estiman que una financiación bancaria podría suponer una reducción del 15% anual sobre el coste de obra incurrida.  

En esta coyuntura, la patronal andaluza de los promotores inmobiliarios (Fadeco) presenta este lunes, en la sede malagueña de la Federación, el proyecto IMPASS (Impulso Andaluz a Suelos Sociales y Sostenibles), contando con la asistencia y participación de la consejera de Articulación del Territorio, Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía, Rocío Díaz Jiménez. En palabras del presidente de la Federación, Ignacio Peinado, se trata de una "iniciativa pionera, dirigida a romper la situación de impasse, en la que actualmente se encuentra el desarrollo y urbanización de nuevos suelos, con las dificultades que generan los enormes plazos y la inexistencia de financiación".

Proyecto IMPASS

El proyecto IMPASS tiene por objetivo concretar medidas que agilicen e incentiven los desarrollos urbanísticos generando suelo, en el medio y corto plazo. Los promotores estiman que la puesta en marcha de su iniciativa permitirá generar suelo urbanizado para construir más de 50.000 viviendas en Andalucía.

Así, lo que Fadeco propone es vincular este desarrollo urbanístico a la sostenibilidad, tanto social como ambiental, e involucrar en ello a agentes públicos y privados. De forma que se propone elaborar una guía metodológica para orientar el proceso de desarrollo sotenible de los suelos, un documento que marcará los requisitos que se deben reunir los desarrollos urbanísticos para ser considerados sostenibles y, por tanto, se puedan acoger a una serie de incentivos (ayudas directas, bonificación a la edificabilidad, plazos más ágiles...). Todo esto será fruto del trabajo de mesas profesionales que formarán desde Fadeco de la mano de otros organismos como empresas del sector, Administraciones públicas, colegios profesionales o ingenierías.

Los promotores inmobiliarios señalan cuatro palancas que "activarían el mercado del suelo, conteniendo su precio y haciendo posible la deseada ejecución de un alto número de viviendas a precio asequible":

• La inclusión de estos proyectos en la Oficina Aceleradora de Proyectos de la Junta de Andalucía. 
• La obtención de financiación bancaria para la actividad urbanizadora.
• Compensación de la apuesta sostenible con un incremento de la edificabilidad protegida.
• Ayudas directas sobre las partidas de obra que permitan una mayor eficiencia de recursos y ahorros en la posterior explotación.

El proyecto cuenta con la asistencia técnica de la consultora Deloitte, que será la encargada de dinamizar las mesas de expertos que, sobre la materia,  se celebrarán durante los dos próximos meses, y de recoger las conclusiones que se extraigan de ellas para incorporar al al mencionado Libro Blanco de la Urbanización Sostenible, en un proceso participativo y multidisciplinar, que contará con representantes de los distintos sectores intervinientes en todo el proceso de transformación y urbanización de suelo, habiéndose concretado ya el apoyo como patrocinador principal de  Unicaja Banco, experto en materia de financiación, así como de Acciona , líder en construcción sostenible a nivel internacional o compañías enfocadas en la generación de suelo como lo son LandCo o Aliseda.

También se cuenta con la participación de las otras empresas como, ACER espacios naturales, Verosa Grupo, Probisa, Tysec o la certificadora especializada en sostenibilidad Breeam, así como instituciones como AFCA, Asociación de fabricantes de Cemento de Andalucía, el Colegio de Ingenieros de Caminos, Canales y Puertos de Andalucía, Fadeco Contratistas, la Fundación Laboral de la Construcción o las Universidades de Málaga y Granada, entre otros, demostrando todos ellos su compromiso con el desarrollo sostenible de nuestras ciudades.