Viviendas donde antes había un local en Málaga

Málaga/La irrupción del fenómeno de los pisos turísticos en Málaga, que en tiempos de pandemia parece algo más moderado, trajo consigo un proceso de transformación del concepto residencial que se mantiene vivo a día de hoy. Aunque no es la única razón, sí es una de las que hace que desde exista un proceso de transformación de, principalmente, locales comerciales y, en menor medida, oficinas en viviendas.

Esta realidad, avalada por los datos oficiales, es fácilmente constatable en su simple paseo por algunos barrios de la ciudad. Donde antes había espacios comerciales, muchos en desuso, ahora lucen viviendas individuales o pequeños conjuntos de apartamentos de reducidas dimensiones.

“Todo empezó a raíz de las viviendas turísticas, que provocaron que no hubiese casi pisos para alquiler de larga duración y los que había eran por unos precios muy elevados”, apunta Antonio Bolívar, responsable del departamento de Arquitectura de la empresa Proyectos Málaga. Su estudio se dedica desde hace años, entre otras cosas, justamente a tramitar actuaciones de cambio de uso.

De acuerdo con su testimonio, las propuestas no faltan y son numerosas. Una afirmación que queda avalada por la realidad de los datos manejados por la Gerencia de Urbanismo, departamento al que compete la gestión de este tipo de iniciativas. Muestra de ello es que según los datos recabados por este periódico, sólo el año pasado las licencias de cambio de uso concedidas por el ente municipal permitieron la creación de unas 200 viviendas. Por meses, el más prolijo fue junio, en el que las autorizaciones otorgadas permitían la creación de 48 viviendas en una treintena de locales.

Así consta en la relación de permisos de obra que mensualmente pasa por los consejos de administración de Urbanismo. De su análisis se comprueba que la dispersión del fenómeno es amplia, abarcando a la práctica totalidad de barrios de la capital. Un ejemplo más se conoció hace unas semanas, cuando Urbanismo concedió licencia para construir 15 viviendas (tres de ellas tipo loft) en un local de más de 700 metros cuadrados, en el distrito de Campanillas.

Antonio comenta que debido a las dificultades de buscar productos residenciales para su arrendamiento, muchos propietarios de locales vieron la oportunidad de aprovechar la coyuntura y, previa transformación del espacio, salir al mercado en la búsqueda bien de alquiler vacacional o de larga duración. De hecho, reconoce que hay inversores que han apostado por este formato. A esto suma la existencia de otros que siendo dueños del local o de la oficina han aprovechado para establecer su propia vivienda.

Una de las actuaciones tramitadas por Proyectos Málaga ejemplifica la incidencia del modelo. Se trata de un local en la zona de Fuente Olleras, de 350 metros de superficie, para el que se solicitó licencia para la construcción de seis viviendas de diferentes tamaño. Pero como éste son muchos los impulsados en los últimos años. En esta misma línea, una de las licencias otorgadas en abril del año pasado habilitaba la delimitación de cuatro viviendas en un solo local comercial en la calle Cristo de la Epidemia.

Para quienes estén interesados en contemplar esta posibilidad, bien por tener un local propio o por prevé la compra de uno, Antonio recuerda que lo idóneo es consultar sobre la viabilidad o no de desarrollar este cambio de uso. Porque no todos los espacios están habilitados para ello. “Hay clientes que han comprado un local y que luego se ponen en contacto con nosotros para iniciar la tramitación, pero hemos comprobado que no es posible; por eso lo que recomendamos es que antes se cercioren de que es viable la operación”, señala.

Y en esto resulta clave comprobar el número máximo de viviendas permitidas en el edificio donde se encuentra situado el local. Para ello, según los expertos, dividimos el número de metros cuadrados construidos de uso residencial del inmueble por una media de 70 metros. El resultado será el número máximo permitido, con lo que en el supuesto de que el número de viviendas sea inferior al valor obtenido, cabría la posibilidad de cambiar el uso.

A partir de ahí, el proceso parece relativamente sencillo, quedando acotados los costes a afrontar. Según la información de la web de Proyectos Málaga, un cambio de uso que no requiera de obras supondrá una cuota mínima de unos 120 euros, cuantía que se incrementará en caso de que sí sean precisas actuaciones de adaptación del inmueble. En ese supuesto, se apunta como coste medio de tasas el de unos 7,5 euros por metro cuadrado de superficie construida. Unas cifras a las que habrá que sumar el coste de la intervención de adecuación.

Sobre el particular, el concejal de Ordenación del Territorio, Raúl López, confirma que mes a mes la autorización de este tipo de actuaciones “se da con frecuencia”. “Desde la Gerencia d Urbanismo estamos vigilantes, pero entendemos que por el momento no es una situación preocupante”, expone.

En este sentido, señala que al fenómeno de la vivienda turística hay que añadir como factor de este tipo de operaciones el cambio de modelo del comercio tradicional. Una circunstancia que hace que haya muchos locales en desuso. Esto hace que “se vayan incorporando viviendas al mercado en espacios que no tienen la capacidad de permanecer activos”.