El encaje del hotel del puerto multiplica por siete la edificabilidad del solar

Málaga/La envergadura de la operación urbanística que va a permitir la construcción de un hotel de 135 metros de altura sobre el morro del dique de Levante no tiene parangón con ninguna otra de cuantas se hayan acometido o diseñado en Málaga. No solo por la dimensión en vertical de la torre diseñada por José Seguí, que, de materializarse, marcará el skyline de la capital, sino por el incremento exponencial de edificabilidad que ha de autorizarse para su desarrollo. De la fotografía urbanística presente a la prevista hay una variación similar a multiplicar por siete lo que hoy por hoy se permite construir en ese espacio.

La base sobre la que se asienta la propuesta, liderada por la Autoridad Portuaria y un grupo de inversión catarí, con el aval del Ayuntamiento y de la Junta de Andalucía, es una modificación del plan especial del recinto portuario. Documento que en su versión actual solo prevé en los terrenos elegidos un edificio satélite, vinculado a la estación de cruceros, con un techo máximo de 6.000 metros cuadrados y una altura que no llega a los 13 metros. En su lugar, tal y como reconocen los técnicos de la Gerencia de Urbanismo en un informe sobre el ajuste necesario, se propone una edificabilidad tope de 45.000 metros cuadrados y un edificio de 35 plantas.

En el citado documento, elaborado por el Departamento de Planeamiento, se pone de relieve la "especial relevancia" del ajuste urbanístico previsto para el hotel respecto a las otras muchas variaciones en el Plan Especial del Puerto, "tanto en uso, como en ubicación y volumen edificatorio, no solo por el incremento sustancial de la edificabilidad y alturas de edificación en dicho sector, a la par que establece un cambio relevante en el paisaje portuario y marítimo de la ciudad". Y para acotar la cuestión, detalla: "hacer un hotel de 45.000m2c. en una parcela pensada para edificio satélite de la estación marítima de 6.000m2c es por lo que se tramita la Modificación del Plan Especial".

Precisamente este aspecto de la intervención ya fue destacado por el Colegio de Arquitectos en el pronunciamiento emitido semanas atrás en el marco de la evaluación ambiental estratégica al que fue sometido está modificación por parte de la Junta de Andalucía. En el mismo, el colegio mostraba sus dudas no solo sobre la idoneidad del emplazamiento para el hotel, sino también sobre el que un incremento de edificabilidad como él ahora planteado tuviese autorización en cualquier otro punto de la urbe.

"La propuesta supone una alteración significativa de las condiciones urbanísticas del planeamiento vigente pues afecta a su delimitación (de portuario a portuario-ciudadano), uso pormenorizado (reducción áreas libres, introducción uso hotelero) y volumen (aumento de 6.000 metros cuadrados a 45.000 en superficie y de 12 metros a 135 metros de altura)", expone literalmente el informe de los arquitectos, en el que se agrega: "la misma modificación de los parámetros del planeamiento para cualquier otro suelo de la ciudad análogo en dimensiones, en el caso insólito de que fuese admitida a trámite por la Administración competente, produciría una repercusión rotunda".

Un simple repaso a las últimas grandes operaciones urbanísticas de la ciudad, la mayoría lastradas por la crisis y aparcadas, pone de relieve la disparidad de parámetros respecto a lo que se plantea en el puerto. Con añadido más, las intervenciones programadas en los antiguos suelos de Repsol, Térmica, Sánchez Blanca y Martiricos, objeto de convenios con las empresas propietarias, incluían importantes compensaciones económicas en favor de la ciudad. Una circunstancia que, en ningún caso, tiene semejanza con lo que pueda ocurrir con el hotel del puerto. Bien es cierto que la naturaleza particular del suelo portuario libera al promotor de cualquier compensación al Consistorio, a pesar de que es este el que tiene la potestad de adecuar el planeamiento de ese mismo recinto.

Esta realidad es plenamente asumida por el regidor, quien en otras muchas operaciones se ha caracterizado por exigir el máximo a los privados con los que negociaba. Preguntado hace días por este asunto, De la Torre se resignaba a no poder exigir nada al fondo catarí.

A modo de ejemplo. El acuerdo alcanzado en 2006 por el Ayuntamiento con la firma Comarex para el desarrollo de los suelos de Repsol incluyeron el abono de 82 millones de euros a cambio de triplicar la edificabilidad de la parcela; en Térmica, con Endesa en la parte privada, la suma fue de 58 millones, a cambio de un aumento del techo edificable del 49% (de 77.616 metros cuadrados en el PGOU de 1997 se ha pasado a 115.944 metros de techo); en Sánchez Blanca, la compensación económica pactada en origen con Prasa fue de 55 millones, cifra con la que hacer frente a un incremento de edificabilidad de 114.340 metros (se pasó de 235.406 metros a 349.746 metros), un 48% más.

Por el contrario, con el hotel del Puerto el beneficio directo que tendrá el Ayuntamiento será el de los impuestos a los que tendrá que hacer frente el promotor y que se cifran, para un periodo de concesión de 50 años, en unos 30 millones. El beneficio para el Puerto por el 'alquiler' del suelo se traducirá en unos 42 millones en este mismo plazo. Ello como consecuencia del canon de ocupación previsto y de la tasa de actividad a la que tendrá que hacer frente por el negocio hotelero.