La explotación del Astoria de Seguí fija unos beneficios de 31 millones

Málaga/Más de siete años después de que el Ayuntamiento de Málaga se hiciese con la propiedad de los antiguos cines Astoria y Victoria, por los que desembolsó del orden de 21 millones de euros, la posibilidad real de sustituir la ruinosa manzana por un edificio de nuevo cuño está más cerca que nunca. La culminación de concurso internacional de ideas para dar forma al nuevo Astoria pone las bases de una operación que podría ser una realidad en el año 2019.

Avanzado el diseño arquitectónico firmado por el arquitecto José Seguí, con la colaboración del estudio Partida Mendoza, quedaba por precisar el contenido planteado para hacer rentable económicamente la ejecución de un inmueble cuyo coste se estima en unos 14 millones de euros (incluyendo no solo la obra sino todos los gastos propios de su ejecución). El modelo sobre el que se sustenta la proposición gira entorno a la hostelería, con la implantación de 23 espacios comerciales. Los ingresos derivados de los mismos, así como de un teatro con capacidad para 600 espectadores, da como resultado un beneficio estimado al final del periodo de concesión de 31,6 millones de euros. O lo que es lo mismo, casi un millón en cada uno de los años de explotación del recinto. Según el cronograma planteado, 2017 y 2018 estarán reservados a la ejecución del inmueble, quedando acotada su gestión entre 2019 y 2051.

La cuenta de pérdidas y ganancias diseñada por el equipo proyecta unos ingresos totales a lo largo del periodo concesional, de 105,8 millones de euros, la gran mayoría, 79,3 millones, procedentes del alquiler de los locales planteados; 15,9 millones por otras vías, y 10,5 millones del funcionamiento del teatro, cuya gestión estaría en manos de Antonio Banderas. El equipo ganador del concurso subraya como uno de los principales avales al proyecto la presencia de la firma Starlite para asumir "la gestión unificada" de la actividad y del "prolífico actor y director" Antonio Banderas. De hecho, el estudio, que llega a incorporar una semblanza del artista, con una relación de su trayectoria profesional, pone de manifiesto la confianza en que su "experiencia internacional en el campo cinematrográfico y teatral sea capaz también de garantizar el éxito de este espacio multifuncional".

El análisis del documento de viabilidad económica integrado en la proposición de Ecos Urbanos, lema bajo el que concursó Seguí, señala la implantación de 23 espacios comerciales, entre ellos dos restaurantes, una cafetería, 15 espacios gastronómicos, tres locales de copas, una tienda de moda con la firma de Antonio Banderas y otro local de Starlite Shop para la venta de "productos de los celebrities internacionales más importantes". Todo ello distribuido en un inmueble de planta baja más seis alturas y ático (frente a la planta baja más tres alturas y ático autorizadas hoy en el planeamiento urbanístico).

De acuerdo con la hoja de ruta trazada, Starlite es la firma que asumiría la gestión directa del conjunto comercial, con el fin de que sea ella la que se responsabilice de los alquileres. La información que fue objeto de análisis por el jurado pone nombre y apellidos a los negocios que se implantarían en el supuesto de que sean esta firma y Banderas los que se quedasen con la concesión de la parcela llegado el momento. Una determinación que, según el alcalde, Francisco de la Torre, tendrá que ser objeto de un nuevo concurso.

"El modelo que garantiza la adecuada explotación del centro es un modelo de ingresos fijos por contrato", precisa el documento de viabilidad, en el que se valora de manera "conservadora" un precio de entre 25 y 30 euros el metro cuadrado. En defensa de la solidez de la propuesta, y a pesar de la existencia de una amplísima oferta hostelera en el entorno del Centro histórico, el equipo habla de la inexistencia de grandes superficies en el Centro de Málaga, de una oferta lúdica-comercial-gastronómica "a precios razonables" y de la experiencia de gestión de Starlite, que se marca como prioridad "democratizar el ocio cultural de alta calidad y convertir el Centro en el lugar de encuentro de residentes y turistas de Málaga".

La financiación necesaria para llevar a efecto el proyecto se calcula en 26 millones de euros (se incluye la inversión necesaria para construir el inmueble y para sufragar los gastos derivados de la actividad). De ellos, 3 millones serían de fondos propios de los promotores; los 23 restantes procederían de préstamos bancarios a amortizar en 20 años.

Una de las particularidades de la proposición ganadora es que sustancia sus números económicos partiendo de la necesidad de que se acepte una carencia de 10 años en el pago de un hipotético canon al Ayuntamiento por la concesión de la parcela. Un extremo que deberá ser concretado en el marco del pliego de condiciones que regirá el futuro concurso de concesión.

No obstante, el propio De la Torre puso en duda la necesidad de que se cobre un canon al adjudicatario final, señalando incluso la posibilidad de que el pago se hiciese en especies, es decir, mediante la cesión a la ciudad, por ejemplo, de las instalaciones culturales del proyecto en determinadas ocasiones.