La firma de hipotecas cae en Málaga por el encarecimiento del precio medio

Málaga/Málaga tiene unas características inmobiliarias propias que la han convertido en una burbuja con relación al mercado nacional. Mientras que en España la cifra de hipotecas sobre viviendas constituidas en enero fue un 18% superior a diciembre de 2024, alcanzando las 38.058 operaciones, en la Costa del Sol el número de operaciones hipotecarias ha caído entre el último mes del pasado ejercicio y el primero del presente un 17,93%, bajando a las 1.606 operaciones. Sin embargo, el importe medio en las hipotecas de la provincia ha crecido en este periodo temporal un 3,7%, hasta los 193.625,7 euros.

¿Por qué caen de forma global las hipotecas efectivamente firmadas en Málaga entre enero y diciembre frente al incremento nacional del 18%? ¿Por qué el importe medio nacional se ubica en los 152.233 euros, con una caída de una décima respecto al mes anterior, mientras que en apenas un mes el valor medio de las hipotecas rubricadas en la provincia crece un 3,7%? Ángel Yagüe, el coordinador del Instituto Andaluz de Estudios Financieros, asegura que el hecho de que una hipoteca media en la provincia este enero se haya situado en 193.625,7 euros es, además de un indicador indirecto del precio, “un ejemplo de que se irá dificultando el hecho de que más gente pueda comprar una casa: cada vez menos personas pueden acceder a una vivienda. El precio es prohibitivo para el que quiere vivir y está empezando a dejar de ser interesante para el que quiere invertir, porque paulatinamente has de poner más dinero pero obtienes menos rentabilidad”, ha explicado.

El mercado, precisa, ya no asume más operaciones especulativas. “Empieza a haber cierto miedo. En Málaga se construye poco y el precio está disparatado. ¿Qué opciones quedan? Coín, Álora, Cártama, Estación de Cártama. Ahora tanto los compradores como los inversores se están trasladando a esta zona y a otras partes de la provincia, sobre todo el inversor que compra para vender luego. Estos territorios se están revalorizando y también está ocurriendo esto en la Costa del Sol Oriental: en Torrox, por ejemplo”.

Recuerda Yagüe que el valor medio supone el 80% del valor de tasación del piso, porque el 20% has de tenerlo ahorrado. “Cada vez menos gente puede comprar. Está perdiendo atractivo hasta el apartamento turístico, porque poco a poco es más difícil abrirlo. El especulador ya ha ganado lo que podía ganar. El mercado está muy caro”, ha explicado, para recordar después que el propio colapso de las carreteras indica que mucha gente se está yendo a vivir a otras localidades, pese a trabajar en Málaga.

De cualquier forma, si los datos de enero de 2025 de Málaga se comparan con los del mismo mes de 2024, el importe medio de las hipotecas ha caído un 1,06%, desde los 195.704,3 hasta los 193.625,7 euros, aunque crece la cifra de operaciones hipotecarias sobre viviendas constituidas casi un 2%, hasta las 1.606, una moderación que se explica por la caída de los tipos de interés.

En España, el número de hipotecas constituidas sobre viviendas subió un 11% en enero respecto al mismo mes de 2024, hasta sumar 38.058 préstamos, la mayor cifra en un mes de enero de los últimos cinco años, con un tipo de interés medio inferior al del mes anterior.

Juan Villén, director general de Idealista en departamento de Hipotecas, explica que “la fuerza con la que han seguido creciendo las transacciones de viviendas y los bajos tipos están detrás del incremento registrado por las hipotecas concedidas en el mes de enero, que parecen haberse asentado por encima de las 400.000 anuales. Aunque los tipos medios a los que se han firmado las nuevas operaciones son ligeramente más bajos que hace un mes, el capital prestado por vivienda se ha mantenido estable. En cuanto al mix entre tipos fijos y variables, el tipo fijo está volviendo a ser protagonista, con más del 64% de las operaciones: el abaratamiento de la financiación está animando a las familias a buscar la seguridad y protección del fijo”.

El Colegio de Economistas, por su parte, ha indicado que "la reducción se puede deber a múltiples motivos, el nivel de precios elevados, que es consistente con el dato de que el préstamo medio ha aumentado, al reducido número de viviendas puestas a la venta, y lógicamente más caras por la escasa oferta y la alta demanda, lo que unido a la atracción de poblacion extranjera de alto poder adquisitivo, hace que no todas las operaciones de compraventa de inmuebles tengan constituida una hipoteca".

"Desde hace años, un porcentaje significativo de las compras de inmuebles por extranjeros, venían financiadas desde sus países, por lo que el número de hipotecas firmadas no es un índice fiable de la actividad inmobiliaria", han añadido.

Independientemente de lo anterior, explican los economistas, "cabe señalar que es habitual una aumento de actividad en el último mes del año por motivos fiscales y económicos, lo que desemboca en una bajada en el primer mes del año siguiente".