El precio de la vivienda en el litoral Este se sitúa en el nivel precrisis

Málaga/La recuperación del mercado inmobiliario en Málaga se da por cumplida. Todas las estadísticas acumuladas a lo largo del presente ejercicio constatan el renacer de la industria del ladrillo, no solo en lo tocante a la mayor ejecución de viviendas, sino también de incremento de operaciones de compraventa y crecimiento de precios. Uno de los últimos estudios sobre la materia acaba de ser publicado por el Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU), dependiente del Ayuntamiento de la capital. El trabajo, que trimestralmente publica este ente, concluye que los valores residenciales en la zona Este de la ciudad prácticamente se igualan con los registrados a finales de 2007, justo en la previa de la crisis económica.

De manera precisa, el incremento de los valores del residencial acumulado en las últimas tres anualidades hace que el precio del metro cuadrado construido en el distrito Este (El Palo, Pedregalejo...) se sitúe al cierre de 2017 en 3.974 euros, apenas 22 euros menos que el mismo mes de hace una década. Es decir, que el desfase de un periodo a otro es de apenas un 0,6%. Sin embargo, no es este barrio el que protagoniza la mayor evolución en cuanto a precios de la capital de la Costa del Sol, sino el Centro. Según los datos del OMAU, en las últimas doce mensualidades el ascenso de los valores es de un 15,7%, hasta situarse el metro cuadrado en 3.672 euros (3.191 en diciembre de 2016). Y ello se vincula, en buena medida, al fenómeno de la vivienda turística, con cerca de 8.500 plazas concentradas en el casco histórico, lo que supone el 73% del total de la ciudad. Este fenómeno ha traído consigo un repunte de los precios del residencial. A pesar de ello, la diferencia del momento actual con respecto a los parámetros de diciembre de 2007, cuando el metro cuadrado alcanzaba los 4.088 euros, es de diez puntos. Tras Centro, vuelve a ser el litoral Este el que sufre el mayor crecimiento este año, siendo del 8,48%.

Al respecto, el director del OMAU, Pedro Marín Cots, destacó que en ambos escenarios la demanda está compuesta "por personas y familias de niveles de renta media-alta que quieren una vivienda para vivir, o bien como inversión, dado el nivel prácticamente inexistente de remuneración del sistema financiero al ahorro". De acuerdo con sus datos, las rentabilidades manejadas rondan entre el 6% y el 8%, "lo que también está atrayendo inversiones de otras provincias o países europeos". "Es evidente que Málaga y su pujante turismo urbano tiene un atractivo mucho mayor desde el punto de vista económico que una ciudad de provincias interior, no costera", expuso.

Estos dos son los dos únicos espacios geográficos en los que el porcentaje de subida del precio del residencial está por encima de la media de la ciudad, que es del 7,42%. El informe señala, asimismo, que las otras dos zonas de especial actividad de la construcción, como son Litoral Oeste y Teatinos, las subidas de precio en 2017 son del 3,87% y del 5,57%, respectivamente. En el caso de la zona más occidental de la ciudad, donde se localizan algunas de las nuevas promociones residenciales y que está a la espera de que se impulsen nuevos proyectos como Torre del Río y Térmica, la diferencia respecto al periodo previo a la crisis del ladrillo es del 30%.

Para los responsables del estudio del OMAU, la mejora en las cifras de ejecución residencial y de los precios de la vivienda "no debe presuponer ni mucho menos la necesidad de volver a aquellos años en que una oferta desmesurada acabó con un colapso del mercado inmobiliario y de la economía en general, del que estamos empezando a recuperarnos".

En este sentido, apuntan que, teniendo en cuenta los datos oficiales del tercer trimestre de 2017, es factible pensar en que el año se cierre con más de 4.000 viviendas visadas en la provincia. "Parece un avance importante, pero ello solo supone un 10% de las viviendas visadas en los años 2004-2006", expone. De acuerdo con las estimaciones que para el ente municipal definirían "un mercado moderado", los visados anuales deberían rondar entre las 10.000 y las 12.000 viviendas anuales.

A pesar de la mejoría de las operaciones de compraventa (22.823 inmuebles hasta septiembre, de ellos un 81,6% de segunda mano), el OMAU alude a la imposibilidad de lograr "un aumento sostenido de la oferta) debido al "considerable desempleo", por encima del 20%, y el escaso nivel de ingresos familiares, "principalmente entre las personas jóvenes". "Estamos asistiendo a la creación de una economía dual, en la que una parte importante de la población lastrada por condiciones de desigualdad, permanece al margen del mercado de la vivienda y donde la administración apenas produce viviendas públicas", relata el informe.

Asimismo, se apunta que la inversión en vivienda se realiza ahora "en una media mucho mayor que hace diez años por grupos inversores, o simplemente por personas con capacidad adquisitiva que espera obtener rentabilidades económicas que actualmente el sistema financiero no da al ahorro".