"Si no hay un plan de choque por el suelo, la crisis de vivienda no tendrá solución"

Ernesto Tarazona, CEO de Serviland, la filial de Servihabitar dedicada al suelo, es uno de los mayores expertos en esta materia del país. Está en Málaga, punto que "no hay ningún promotor nacional que no quiera estar ahora mismo" por el Congreso Nacional de Vivienda, que se celebró el pasado lunes y martes. Ve buenos mimbres para la ciudad si se pone toda la carne en el asador, pero pone el aviso, si los pasos no son certeros, no habrá solución.

Pregunta.Se habla mucho de falta de suelo finalista, ¿cuál es el estado de situación?

Respuesta.El diagnóstico es difícil. El sector, aunque la producción de la vivienda vive un momento muy interesante, está fallando en la producción del suelo para poder seguir desarrollando vivienda para el mercado finalista y satisfacer las necesidades. ¿Qué es lo que está pasando? Pues que hay mucho suelo,pero su tramitación no se agiliza y no es capaz de satisfacer la demanda en tiempo y forma. Entonces, esto ya se ha convertido en un problema urgente y un problema casi de Estado. Aunque el Estado va por autonomías y va luego por municipios.

P.Ignacio Peinado, presidente de Fadeco, decía que ahora con la IA se tardan 10 horas en hacer un proyecto de suelo, de tramitación de suelo, y se tardan 10 años luego en tramitarlo con la Administración. ¿Eso parece una crisis, un fracaso?

R.Sí. También es cierto que la IA desde el punto de vista técnico podría ser capaz de desarrollar eso, pero desde el punto de vista burocrático y normativo no.

P.El cuello de botella es la tramitación. En Andalucía recientemente se aprobó la LISTA, ¿cómo la valora el sector?

R.Bueno, la LISTA es una legislación muy reciente, pero resulta de una adaptación normativa que era inherente a cómo poder descongestionar el mercado. Y de hecho se ha incorporado la famosa figura del agente urbanizador, que no existía antes en Andalucía, y creo que es una de las figuras claves. Lo que conlleva es que a falta de acuerdo entre una estructura de propiedad hay una figura que sea capaz de poner en colaboración la transformación de suelo fundamentalmente a través de un proyecto de reparcelación y a través de un proyecto de urbanización. Y esto lo que supone es una inversión muy importante. Los principales problemas que tenemos en los desarrollos geográficos es que cuando se lleva a la aprobación del proyecto de globalización la inversión en capital es muy exigente. Y hay muy pocos actores que hoy en día puedan desarrollar esa figura si no tienen suficiente respaldo económico. Esto es algo que pasa no solo en Málaga, pasa en toda España. Al final esto lo que hace es reducir los tiempos, hacer compatible que una estructura de propiedad entre propietarios que no se han puesto de acuerdo en su momento para poder hacer un proyecto de compensación, venga un agente que sea capaz de dinamizarlo llegando a acuerdos para poder transformar el suelo y quedarse con una parte del desarrollo urbanístico como una forma de pago. Y esto al final conlleva que sea una financiación bastante más eficiente para transformar el suelo en desarrollo en suelos. La verdad es que creo que la lista es una de las legislación más avanzadas después de mucho análisis. Creo que va por delante el resto de las legislaciones autonómicas.

P.El alcalde ha abierto la puerta o dice que están planteando que incluso el propio ayuntamiento aquí en Málaga se convierte en un agente urbanizador, ¿lo ve con buenos ojos?

R.Yo creo que es buena noticia lo que me preocupa es el cómo. Los ayuntamientos tienen acopio de suelo para poder desarrollar suelos, como las que hemos visto en el ámbito de Sánchez Blanca, en base a unas cesiones que hay en los desarrollos urbanísticos. Si las cesiones de los desarrollos urbanísticos van a desarrollar promoción de vivienda protegida o vivienda asequible a manos del sector privado, está aquí donde nos tenemos que plantear una cuestión. Por eso yo antes también decía en mi intervención que ¿quién financia todo esto? Hay algún propietario público que es capaz de desarrollar ciertos ámbitos, pero la inmensa mayoría, yo diría un 85-90%, el desarrollo del suelo se financia por entidades privadas. Entonces, ¿es interesante? Sí, va a dinamizar, sí. Al final es un camino, otra vía en paralelo para desarrollar más oferta de vivienda al mercado. Creo que Málaga ha acertado con la última subasta desde el punto de vista que ha facilitado stock de vivienda en el mercado para los próximos tres años probablemente porque ha sacado una serie de parcelas en régimen de permuta. Eso que significa que el promotor no tiene que hacer una desinversión en la compra del suelo, tiene que hacer una desinversión importante para financiar lo que es el desarrollo pero el coste financiero es mucho menor y al final lo que hace es compactar el precio final facilitar el desarrollo financiero de las producciones inmobiliarias y conseguir que haya más oferta de vivienda pública en el menor tiempo posible.

P.Sevihabitat en Málaga tiene distintos suelos, algunos en la capital. ¿Cómo ve el mercado?

R.Bueno, nosotros tenemos posiciones y hemos tenido posiciones en prácticamente todos los ámbitos. En Málaga hay una bolsa de suelos para unas 20.000 viviendas y de esas hay muy poco suelo finalista, para unas 2.000 viviendas, y suelo reparcelado serían unas 9.000 viviendas, y luego entre sectorizado y ordenado serían casi otras 8.000 viviendas. 2.000 viviendas como suelo finalista... ¿es suficiente oferta para atender la demanda de Malaga? No, muy claramente. El presidente de la comunidad ha dado unas cifras muy claras de cuál va a ser la demanda a años vista y ni aunque quisiéramos poner toda esta oferta de suelo finalista en el mismo momento del mercado, seríamos capaces de atender la demanda, con lo cual hay mucho que trabajar. También es cierto que va en el buen camino.

P.¿Cree que se podrá solucionar esta crisis de suelo finalista sin que se muera de éxito?

R.Bueno, la solución no es una solución a corto plazo, es una solución a medio y largo plazo. Hablamos de plan de choque y hablamos de plan estratégico. Se tienen que aunar las fuerzas. Queda mucha tramitación por gestionar y por sacar adelante. Y queda mucha inversión todavía por sacar adelante. Me gustaría ser un poco cauto. Málaga va por buen camino, es un referente, como puede ser un Madrid también. Pero desde el punto de vista de la tramitación de suelo es un mercado que tiene graves problemas a día de hoy y si no se trata con un plan estrátegico no tendrá solución. Llevamos décadas con el mismo problema. Décadas, que se dice pronto. Y no hablo de una o de dos.

P.En Málaga hay suelos del PGOU de 1998 sin desarrollar.

R.Y esto es una de las cosas también que me gusta enfatizar. Los planeamientos, los planes generales de las ciudades están obsoletos. Y muchas veces, aparte muy importante de los retrasos de toda la tramitación, es porque el planeamiento actual no corresponde con las necesidades.

P.¿Es Málaga ahora mismo uno de los focos calientes del mercado de suelo?

R.Málaga ciudad y Málaga provincia, sobre todo en la Costa del Sol, es un mercado objetivo. No hay operador en el mercado que tenga una visión estratégica nacional que no quiera estar. Si no quiere estar es porque a lo mejor llega tarde. Y las políticas que está desarrollando el gobierno autonómico son de atracción, de mercados objetivos que no son los locales, para atraer más inversión, más compradores, más comercio, más economía. Creo que es un modelo ejemplar. Es difícil encontrar un promotor nacional que no quiera tener su pie aquí.

P.El Ayuntamiento está trabajando también para tratar de aligerar trámites en las licencias, siguiendo el modelo de Madrid.

R.Sí, el modelo de Madrid es un modelo de agilización y de declaración responsable. Tenemos un problema y es que cuando un técnico de cualquier corporación municipal tiene una responsabilidad penal por la firma de la supervisión de un proyecto o una tramitación de una licencia hace que haya más miedo a poder firmar esto. Y eso lo que produce es un cuello de botella y los ayuntamientos no dotan de los recursos oportunos para gestionarlo. Pero la figura de la declración responsable lo que permite es agilizar porque recae la responsabilidad sobre el promotor. Tenemos que huir de un promotor de hace 20 años que no tenía tantos controles.

P.¿Ha pasado al promotor de estar un poco demonizado y bajo la lupa r a ser casi el salvador en el momento de crisis?

R.Bueno, más que el salvador hay que entender la figura del promotor, que es un industrial que termina siendo un producto necesario para la sociedad y que además está muy controlado tanto por la administración como por las entidades financieras y con sus propios riesgos. Lo lógico es el promotor de hoy. Ahora mismo estamos en una industria mucho más profesionalizada, mucho más combinada y muy difícil de que se vuelva a repetir una situación parecida.

P.No se vislumbra una nueva burbuja.

R.No, burbuja no. Lo que tenemos es un repunte de precios continuos. Sí que puede haber en un momento determinado una corrección del mercado, pero será una corrección del mercado. En ningún caso nos vamos a poder comparar a la crisis que hubo entre el 2007 al 2010. Porque además había otros factores muy relacionados con esa situación. Podemos decir que es un negocio y es un mercado que está sano y que si en algún momento hay alguna corrección va a ser como en cualquier otro mercado.

P.¿Cuánto necesitaría Málaga para equilibrar la oferta y la demanda?

R.Si todo va bien y a máximo rendimiento, yo estimo que necesitaríamos tres años.