La venta de todos los activos del proyecto de la Térmica en Málaga se cifra en 311 millones

Málaga/La venta de todos los activos inmobiliarios programados en la operación urbanística de la Térmica tiene un valor superior a los 311 millones de euros. Así consta en la documentación recogida en el Plan Especial de Reforma Interior (Peri) impulsado por Nueva Marina Real Estate, promotor privado integrado por el fondo de inversión Ginkgo y Espacio Medina, para ordenar una de las últimas piezas del litoral oeste de la capital de la Costa del Sol. Un sector que junto al de Torre del Río (donde se levantarán tres torres de 21 plantas) dibujan la nueva milla de oro en la ciudad.

El dato económico, resultado de aplicar una serie de valores a las viviendas proyectadas, así como a los usos comerciales, terciarios y hoteleros, permiten dibujar la entidad del proyecto, en el que el papel del Ayuntamiento es protagonista. De hecho, es el otro propietario de los aprovechamientos asignados en el Plan General de Ordenación Urbanístico (PGOU), a los que, todo hace pensar, podrá sacar partido económico mediante su subasta.

El estudio económico realizado fija un valor medio de 3.738 euros para cada unidad de aprovechamiento. De manera detallada, la documentación consultada cuantifica en 3.280 euros el valor del metro cuadrado construido de las viviendas previstas en primera línea de la calle Pacífico, valor que desciende hasta los 2.287 euros el metros para aquellos pisos que estarán situados más hacia el interior de la parcela.

La VPO se tasa en 1.394 euros el metro; el comercial más próximo al paseo marítimo, en 3.062 euros, mientras el previsto en una segunda línea alcanza los 2.562 euros. Al tiempo, se pone números al precio de venta de las oficinas, con una media de 1.500 euros el metro, y al uso hotelero contemplado, que se dispara hasta los 3.710 euros.

Aunque el desarrollo de estos terrenos, que hasta hace unas décadas acogió una central térmica, es principalmente residencial, el protagonismo del hotel contemplado es indiscutible. De hecho, la reserva que se hace para este uso permitirá la construcción del edificio más alto de todos los planteados. En concreto, dispondrá de planta baja más 18 alturas (la planta baja, la primera y la segunda de uso comercial), con capacidad para un establecimiento de 230 habitaciones. La cota se situará por encima de los 68 metros.

Tomando en consideración los valores antes señalados y la edificabilidad hotelera ya asignada al sector, de 16.826 metros, su potencial enajenación una vez ejecutado podría suponer un montante de 62,4 millones.

Un detalle nada baladí, por cuanto se trata de uno de los aprovechamientos, junto al de oficinas, que más interesa al Ayuntamiento. La asignación del reparto no se conocerá hasta que se formule el proyecto de reparcelación. Cabe recordar que la Gerencia de Urbanismo tiene en Térmica uno de los sectores que vende ante inversores interesados en impulsar hoteles y oficinas de nueva planta.

La trascendencia que puede tener esta iniciativa urbanística en las arcas municipales a medio plazo es evidente. Superado el fracaso del convenio firmado con Endesa para permitir el uso residencial de estos suelos, que incluía el pago de 58 millones de euros en favor de las arcas municipales (no se formalizó ni un solo pago), el Ayuntamiento recibió a modo de contraprestación 44.978 unidades de aprovechamiento (el 43,6% del total). Ello sin incluir el 10% de cesión obligatoria del sector. Una asignación que, según el estudio económico incluido en el Peri, tiene un valor superior a los 37,1 millones de euros.

No obstante, el beneficio municipal es mucho mayor. De acuerdo con la literalidad del planeamiento, recibirá 58.686 metros de zona libre pública (valorados en 5,4 millones); 2.339 metros de Sistemas de Interés Público y Social (Sips), que tienen un valor de 9,5 millones, y otros 4.037 metros deportivos (2,8 millones de euros).

A la espera de que se culminen los trámites administrativos pendientes, que incluye la aprobación definitiva del plan especial, es probable que se den los primeros pasos sobre el terreno a lo largo del año que viene. El proyecto, que viene abanderando desde hace varios años el fondo Ginkgo, que se hizo con casi la mitad del aprovechamiento tras comprárselo a Endesa, lleva la firma arquitectónica del despacho francés de Francois Leclercq. El encargo al urbanista se hizo tras un concurso internacional de ideas.

Su apuesta difiere del modelo de Carlos Lamela en Torre del Río, y se fundamenta en islas separadas que tratan de replicar el delta del Guadalhorce. Pero aunque se huye del concepto de torres, sí habrá edificios altos en la parcela, compitiendo con la protegida chimenea de la Térmica. Además del bloque reservado para el hotel, el de mayor dimensión, la propuesta incluye otros dos de planta baja más 16 alturas (casi 62 metros). Serán justamente estos los que den cabida a las 597 viviendas de renta libre previstas (282 en la construcción más próxima a la calle Pacífico y las otras 315 en otra más hacia el interior de la parcela).

Las 273 viviendas de protección oficial (VPO) estarán repartidas en dos edificios de planta baja más 8. Otros dos edificios de baja más 9 estarán destinados a los usos comercial (4.600 metros cuadrados de techo) y oficinas (10.125 metros). La ejecución material de todos estos inmueble se estima en unos 226 millones.

El proyecto, tal y como se recoge en su memoria, trata de dar forma a espacios públicos de calidad. Dentro de estos, se hace especial mención a la zona verde y parque planteado, "dedicados a presentar una imagen arbolada y de parque urbano abierto ocupando la transición entre el paseo marítimo y los edificios", otorgando un protagonismo presencial a la Chimenea de la Térmica. Uno de los añadidos de esta intervención es justamente que traerá consigo la ampliación del paseo marítimo.

Otra cifra que enmarca la dimensión de esta actuación es el proyecto de urbanización de los casi 116.000 metros cuadrados de la finca. Según los estudios incluidos en el Peri, la ejecución de esta fase se valora en casi 23 millones de euros. Una cuantía que incluye, como conceptos más destacados, el traslado de la subestación San Sebastián, emplazada en la parcela, a una nueva ubicación, con un coste estimado de 5 millones euros.

A esto hay que agregar otros 396.707 euros del desvío de las líneas eléctricas de suministro; 200.000 euros para el traslado de un chiringuito para dar continuidad al paseo marítimo; 1,4 millones para la construcción de un aparcamiento público subterráneo con capacidad para 143 plazas, y otros 626.250 euros para adecuar el espigón con el objetivo de hacerlo accesible para los vecinos.

Para responder a las necesidades de estacionamiento de los futuros desarrollos, que darán cabida a unas 2.000 personas, se contempla la reserva de 3.353 plazas de aparcamiento. De ellas, la gran mayoría tienen la consideración de privados, con 2.772 plazas, mientras que las restantes 581 serán públicas. La mayoría de éstas estarán situadas en superficie, en el viario de la zona, destacando la calle Pacífico, con una asignación de 147 estacionamientos.