La venta de viviendas en Málaga vuelve a las cifras de la burbuja

Málaga/En un año convulso para la economía y marcado por los últimos coletazos de la pandemia, la guerra de Ucrania, una inflación que subía a doble dígito o el aumento de los tipos de interés, la venta de vivienda en la provincia de Málaga ha crecido a ritmos insospechados y vuelve a cifras de 2007, en plena burbuja inmobiliaria.

Según los datos publicados este viernes por el Instituto Nacional de Estadística (INE), este pasado año en la provincia se registraron 42.041 operaciones de compraventa de inmuebles en la provincia, un 26% que en 2021, es decir, se vendieron casi 9.000 casas más.

Estos datos cabe compararlos con los de 2007, cuando se produjeron 42.386 ventas, si bien la cifra cayó por debajo de las 30.000 el año siguiente, cuando se rompió la burbuja.

Con estas cifras, Málaga es la cuarta provincia con un mercado inmobiliario más activo este 2022, en cifras totales. Solo Madrid (83.103), Barcelona (66.220) y Alicante (49.858) registran mayores datos. Por poner contexto, sólo en Málaga se han vendido más viviendas que en comunidades autónomas como Aragón (16.948), Castilla León (28.104), Castilla-La Mancha (27.632), Galicia (21.527) o País Vasco (23.814) y casi dobla el crecimiento medio de la venta de vivienda nacional (14,65%).

Hay que puntualizar que el 80% de las operaciones que se efectuaron en la provincia se dan en la vivienda de segunda mano. Lo cierto es que no se construye vivienda nueva al ritmo necesario para suplir la demanda que hay en la provincia, como subraya el Colegio de Arquitectos de Málaga.

El número de viviendas que se necesitan en la provincia para cubrir la demanda anual es de "20.000 o 25.000", según el decano de los arquitectos, Francisco Sarabia; mientras que el número de viviendas terminadas es de 4.103 en 2022, frente a las 7.552 del año anterior. Esto tiene una explicación lógica: las viviendas terminadas son el reflejo de las que se visaron dos o tres años atrás, durante el parón por la pandemia. Este último año, el número de viviendas visadas creció un 30% hasta casi rozar las 8.000.

Pese a ello, el número de viviendas terminadas es una quinta parte –eligiendo el dato más conservador en la horquilla proporcionada por Sarabia– del número de inmuebles necesarios para cubrir la demanda de la provincia; por lo que todo apunta a que el mercado seguirá tensionado.

En la capital, según datos de Idealista, el precio del metro cuadrado superó los 2.700 euros; marcando un récord histórico. Por barrios, actualmente las áreas con mayor precio el metro cuadrado son la zona Este con un valor medio de 3.233 euros, alcanzando su máximo histórico en este último mes de octubre 2022, seguida de la zona Centro con un importe medio de 3.002 euros, Teatinos con más de 2.800 euros y Carretera de Cádiz con 2.331 euros. Por su parte, Martiricos La Roca es la zona con el precio más bajo con 1.012 euros. Entre ambos puntos de la capital la diferencia de precio se triplica.

Pero, ¿estamos en la misma situación que hace 15 años? Todo parece indicar que no. Si entonces las hipotecas eran más numerosas que el número de casas vendidas, ahora las cifras son menores, siendo mucho más frecuente que el comprador no necesite de préstamo para hacer frente a la compra de la vivienda. Esto, según afirman los expertos, se da por un incremento de interés por parte de los fondos y de compradores extranjeros, con mayor poder adquisitivo que el local.

De ahí que todo apunte a que no va a haber una segunda burbuja y que, lejos de pinchar, siga aumentando el precio de la vivienda. En la capital de Málaga, por poner un ejemplo, el porcentaje de vivienda disponible según el último Plan de Vivienda y Suelo del Ayuntamiento está en por debajo del 4%, cuando para que haya un mercado sostenible que evite la tensión, debe estar entre el 7 y el 8%, según los expertos. Y con las compraventas al alza y el número de visados a un quinto de la demanda, no parece que los precios vayan a moderarse.