Las viviendas turísticas representan casi uno de cada cinco hogares del centro de Málaga

Más del 20% de viviendas en hasta seis zonas del centro de Málaga son ya turísticas. Es una de las principales conclusiones que se extraen de un estudio preliminar en el que el Instituto de Estudios Urbanos y Sociales (IEUS). En él, se observa cómo en el corazón de la urbe ya es frecuente que este tipo de viviendas supere el 20% del total del techo edificado. De hecho, la mayoría de las zonas ya roza esta cifra.  

Una presión que se ha ido incrementando en los últimos años con la zona de Montaño como protagonista de la mayor cuota de viviendas turísticas sobre la oferta residencial total. En concreto, y según este estudio que divide Málaga en parcelas de 200x200 metros, Montaño cuenta con un 29% y 25% de presión de viviendas turísticas en las dos áreas que le corresponden. 

Lagunillas quintuplica la presión por viviendas turísticas

El informe, firmado por Pedro Marín Cots, que fue director del Observatorio de Medio Ambiente Urbano (OMAU) de Málaga, realiza una comparación de la presión turística en la capital de la Costa del Sol entre la actualidad y 2018. En este sentido, a pesar de que Montaño sea la zona más tensionada de la ciudad en cuanto a viviendas turísticas, no es el área en la que más ha proliferado esta presión en los últimos seis años. 

Su incremento del 81% y del 41% respectivamente para esas dos parcelas, es uno de los más pequeños del conjunto del Centro Histórico de Málaga. Sin ir más lejos, Lagunillas ha quintuplicado y triplicado la presión de viviendas turísticas para las dos zonas de 200x200 metros que le atribuye el informe del IEUS, que contabiliza en un total de 12.622 viviendas turísticas en la ciudad, el triple que hace seis años, según datos obtenidos del Registro Turístico de Andalucía (RTA).  

Allí, las 222 viviendas de uso turístico (VUT) que convivían antes de la pandemia, se han transformado en las 735, según contabiliza el informe. Y hasta otras tres zonas de Málaga han visto duplicar la presión habitacional por parte de este tipo de hogares vacacionales. Una está en La Goleta, con un 21% de presión, y otras dos están en la zona de Especerías, con un 16% y 15% de presión sobre el total del techo disponible. 

El 78% de las viviendas turísticas eran residenciales

"La actual situación social de Málaga no deja de ser un proceso de gentrificación con grandes niveles de turistificación", valora Marín Cots. A la vez, defiende que "Málaga podía haber limitado las viviendas turísticas y no lo ha hecho". Ahora, el Consistorio ha comenzado a exigir que los registros desde febrero dispongan de una entrada y servicios independientes, y ha solicitado a la Junta que dé de baja a 1.120 VUT de la capital por carecer de estos. 

En cualquier caso, la proliferación de viviendas turísticas en Málaga sigue en el centro del foco –Fuengirola acaba de anunciar que limitará su registro–. Sobre todo por la escasa oferta residencial y la alta demanda de vivienda en la ciudad y la provincia. Un desequilbrio que ha hecho que los precios de la vivienda se disparen y que en ocasiones se señala al alquiler de corta estancia como el culpable.  

De hecho, el mismo estudio avanza que el 78% del total de las viviendas turísticas que existen hoy en Málaga eran previamente residenciales. "Se están equivocando de enemigo", advierte el vicepresidente de la Asociación de Viviendas Turísticas de Andalucía (AVVA), Juan Cubo, quien mueve el catalejo hacia las viviendas sin habitar en capital. 

"En la ciudad hay una vivienda turística por cada cinco vacías". En este sentido, desde la AVVA abogan por una mejora de la ley de vivienda y "los entramados burocráticos" que penalizan la agilidad de poner el suelo en carga y construir viviendas. "Esa lentitud se traslada al precio de la vivienda", afirma a la vez que califica como "negligencia" la inacción de las administraciones en esta materia.

En este sentido, según datos del Ayuntamiento de Málaga, la ciudad contaba en 2021 –últimos datos disponibles– con una cuota de vivienda vacía que ronda el 3,5% del total existente. Cifra que se traduce en un absoluto aproximado de 8.000 unidades, un índice de rotación bajo según la teoría inmobiliaria.

"El número de viviendas deshabitadas en Málaga es muy bajo, para que un íncide de rotación sea bueno –y es una de las razones de alto precio de la vivienda– debe estar entre el 7 o el 8% de media en cualquier ciudad", analiza el concejal de Vivienda, Francisco Pomares. "No es una cuestión de ocupar los pisos vacios, es que hacen falta más para que se equilibre el precio", concluye en conversación con este periódico.

El peso turístico en La Merced alcanza el 40%

En lo que se refiere al peso turístico en general –estadística que incluye hoteles, apartamentos y las propias VUT– la presión turística en algunas zonas de la ciudad es superior al 40%. Es el caso de la Merced, cuya tasa de edificación turística con respecto al suelo total existente se ha duplicado en los últimos seis años, según el documento. 

Y hasta tres zonas sobrepasan el umbral del 30% de presión turística como parcelas en Trinidad, Perchel Norte-Trinidad o Montaño con el 37%, 33% y 36%, respectivamente sobre el total de vivienda. A estas zonas tensionadas por el turismo, se les unen áreas en Beatas, Especerías o La Goleta, con tasas de presión turística superiores al 20%.

Más del doble de plazas turísticas que en 2018

En la actualidad, reza el informe, Málaga dispone de 88.701 plazas turísticas entre hoteles, hostales, apartamentos y viviendas turísticas. Se trata de más del doble (153,9%) que hace seis años y con especial protagonismo de las viviendas turísticas, que copan 65.794 de las plazas totales después de también triplicar su cifra de 2018. 

En cuanto al número de plazas, Perchel Norte, El Molinillo, Pedregalejo, El Palo y Huelin han sido las zonas de Málaga en las que más ha crecido la oferta. De hecho, en la última localización citada, el número de plazas ofertadas desde 2018 se ha triplicado. En valores absolutos, el Centro Histórico, con 7.615 plazas disponibles, es la zona con mayor oferta.