La limitación y medidas fiscales arrancan la regulación de viviendas turísticas en Málaga

El auge de viviendas de uso turístico y la dificultad de acceso a este bien ha hecho que ayuntamientos de la provincia como Málaga, Fuengirola, Torremolinos o Ronda comiencen a plantear medidas para lograr una habitabilidad más equilibrada, y en un principio se están adoptando decisiones para limitar la inscripción de este tipo de alojamientos en el Registro Andaluz del Turismo (RAT) y otras de índole fiscal, como aplicar una tasa de basura industrial.

Ello lo permite el Decreto 31/2024, de 29 de enero de la Junta de Andalucía -que entró en vigor el pasado mes de febrero-, por el que se modifican diversas disposiciones en materia de viviendas de uso turístico, establecimientos de apartamentos turísticos y hoteleros de la comunidad andaluza, lo que posibilita a los ayuntamientos establecer limitaciones.

La Costa del Sol en su parte más occidental es un destino turístico por excelencia y de los más maduros de la provincia, y es precisamente donde las administraciones locales han empezado a implementar medidas de regulación, como son los casos de Málaga capital, Torremolinos o Fuengirola. El turismo de interior tiene su reflejo en la Serranía de Ronda, donde la ciudad del Tajo ya ha comenzado a aplicar limitaciones. Otros municipios se afanan en hacer un diagnóstico de la situación, como Marbella, Benalmádena o Mijas.

En el caso de Málaga, el Ayuntamiento no permitirá más viviendas turísticas en 43 barrios de la ciudad, en los que este tipo de alojamientos supera el 8% del total de inmuebles y que se encuentran en los distritos Centro, Este y Carretera de Cádiz. La capital comenzó en junio a regular estos pisos e implementó una instrucción por la que todas las nuevas altas deberán contar con una entrada y servicios independientes desde el 22 de febrero. A raíz de ello, el Consistorio ha solicitado ya la baja de 1.560 unidades en el RTA.

Limitaciones en la Costa del Sol Occidental

En Fuengirola, el Ayuntamiento encargó el pasado junio un estudio para conocer la incidencia del alquiler vacacional en el mercado de la vivienda y sus posibles efectos, así como información sobre el parque de pisos de uso residencial y vacacional. Los resultados se dieron a conocer en agosto, y arrojaban que la localidad era uno de los municipios andaluces con la presión residencial más alta, del 9%, duplicando a Málaga y triplicando a Sevilla.

El diagnóstico señalaba que en la ciudad la vivienda turística ha experimentado un crecimiento del 30% desde el año 2020 y supera al 65% de las plazas. En este sentido, Fuengirola cuenta con cerca de 28.000 plazas repartidas en más de 5.500 pisos de alquiler vacacional, cuya principal motivación es la alta rentabilidad.

El estudio proponía determinadas limitaciones y la respuesta del Ayuntamiento no se hizo esperar, por lo que el pasado 13 de agosto ya anunciaba que limitaría el registro de más viviendas turísticas en Fuengirola y solicitó a la Junta cancelar más de 600 inscripciones en el RAT por “incumplir” el artículo 7.1.6 del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU), en base al decreto andaluz.

El planeamiento plantea que los pisos turísticos que “no cuenten con una entrada independiente no podrán ser tramitados como alquiler vacacional”, por lo que la medida se aplica a partir de las solicitudes de registro tramitadas desde el 22 de febrero de este año.

Otra de las medidas puestas en marcha tiene que ver con el pago de impuestos, y desde agosto el Consistorio aprobó que los pisos destinados a un uso turístico se considerasen “negocios turísticos”, a los se aplica la tarifa B de la ordenanza fiscal municipal -reservada a hoteles, hostales, pensiones o similares-, en lo que respecta al pago de la tasa de basura, que se ha visto incrementada en función de los metros cuadrados del inmueble.

Además, el Ayuntamiento ha retirado las bonificaciones del 30% para empadronados al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). El objetivo de todas estas medidas es hacer sostenible la actividad turística, según apuntaron desde la Administración local.

En el caso de Torremolinos, el Consistorio ha comenzado a aplicar las primeras medidas de regulación de las viviendas turísticas este mes de octubre, y el pasado día 11 el Pleno daba luz verde de manera inicial a cobrar a estos inmuebles la tasa de basura industrial.

La medida se adopta en base a que estas viviendas “desarrollan una actividad netamente comercial”, según declaró el portavoz municipal, Luis Rodríguez, quien avanzó que esta modificación permitirá al Ayuntamiento recaudar cerca de un millón de euros extra.

Asimismo, el Ayuntamiento trabaja en la redacción de un nuevo Plan General tras anular el Tribunal Supremo (TS) el planeamiento de 2020, por lo que está vigente el documento de 1996, que no recoge la existencia de viviendas de uso turístico. Por ello, la visión del Consistorio es incorporar en el nuevo planeamiento los criterios del plan ‘Vivir Torremolinos” para “desarrollar ordenanzas en ese sentido” en el futuro, han señalado.

El plan ‘Vivir Torremolinos’ se dio a conocer el pasado julio y tiene como objetivo facilitar el acceso a la vivienda, así como se avanzaron medidas para regular las de uso turístico, cuya aplicación se haría de manera progresiva. Entre ellas, el Consistorio adelantó que se encuentra el permitir “la compatibilidad de uso residencial con el turístico en un inmueble o conjunto de ellos, siempre que no se compartan espacios o zonas comunes”. Traducido, es que prohibirá el uso turístico de viviendas que no cuenten con una entrada y servicios independientes.

De momento, desde el Ayuntamiento han apuntado que esta medida “no se puede aplicar porque estamos retrotraídos al PGOU de 1996, que no recoge ninguna realidad respecto a eso”. El plan ‘Vivir Torremolinos’ recoge otras propuestas como revisar las licencias de obra y declaraciones responsables ligadas al uso turístico de una vivienda cada 5 años, independientemente de la fiscalización inicial, entre otras.

Ronda aplica una normativa específica en el casco antiguo

Por su parte, en Ronda el Ayuntamiento dará un paso más en la regulación de las viviendas de uso turístico en la ciudad. Tras la aprobación de una normativa específica para aquellas que se encuentran situadas dentro del casco antiguo, el próximo lunes se aprobará una nueva normativa que afectará a todo el núcleo urbano, incluidas las zonas situadas en pedanías o núcleos urbanos reconocidos.

En la misma se han establecido diferentes limitaciones para la implantación de nuevas viviendas de uso turístico, como que deberán estar situadas en la planta baja o primera en el caso de edificios. Además, no podrán suponer más del 20% del total de viviendas y tampoco podrán representar más del 20% de la superficie dedicada a residencial en el edificio. A ello suman que deberán contar con el consentimiento de la comunidad de vecinos conforme a lo establecido en la norma estatal de propiedad horizontal.

También la obligatoriedad de contar con una plaza de aparcamiento vinculada a la esta actividad en el propio edificio o una zona próxima a la misma.

El Consistorio sí que permitirá el uso turístico en las viviendas unifamiliares o bifamiliares, pero que tengan un mismo acceso y que pertenezcan a un solo propietario.

Una regulación que fue anunciada hace varios meses por el Consistorio y que busca hacer compatible la actividad turística, que es uno de los grandes pilares de la economía rondeña, con tener una oferta de viviendas de uso residencial adecuada a la población de la ciudad.

Una normativa general a la que se añaden las restricciones específicas para el conjunto histórico, espacio en el que las edificaciones deben tener reconocido específicamente en el plan especial el uso turístico para poder ser destinadas a tal fin.

A ello se sumará una labor de control de los canales de promoción de las viviendas turísticas existentes para comprobar que cumplen con la normativa aplicable a este tipo de actividad según la normativa de la Junta de Andalucía.

Además, también se establece que en aquellos casos en los que se realice una reforma integral o que afecte a la distribución de la vivienda les será de aplicación la nueva normativa.

Medidas en la Axarquía

Por el momento, en la parte más oriental de la provincia no se han implementado medidas, ni se plantean a corto plazo, para regular las viviendas turísticas a excepción de Rincón de la Victoria.

“Se están estudiando para que sean incluidas en el POU (Plan de Ordenación Urbana en tramitación), documento que previsiblemente a lo largo de 2025 pase a aprobación inicial del Pleno. Regularemos su uso a partir de esa aprobación con zonificación y, a través de la compatibilidad en cada tipología, vamos a crear el uso de vivienda turística como compatible que ahora no existe. A ciertas zonas y topologías se les asignará y a otras no”, según ha adelantado el Ayuntamiento de Rincón de la Victoria.

Respecto al número de viviendas turísticas en la Axarquía, Nerja es el municipio que registra mayor número (2.342). Seguido de este, se sitúan Torrox (1.062), Vélez-Málaga (1.011), Rincón de la Victoria (646), Frigiliana (296) y Cómpeta (187). En el resto de pueblos, la cifra es inferior a 100, según el INE.